La vitesse, facteur de détermination de l’aire
urbaine

L’EXTENSION URBAINE

 Situé entre le 14éme et le 16éme degrés de latitude Nord, et le 16éme et 18éme degrés de longitude Ouest, la région de Dakar constitue un site privilégié qui explique son urbanisation galopante. De par sa position géographique constituant une presqu’île, il est le passage obligé des navires et des avions. De par sa position économique, il est le lieu privilégié de toutes les populations des régions intérieures mais aussi de la sous-région. En effet, Dakar doit toute cette attractivité à ses installations portuaires et aéroportuaires, à ses nombreuses usines et fabriques installées le long de l’autoroute, et à ses services et universités situés dans le centre ville. 

Le processus d’extension urbaine

 La région de Dakar à l’époque coloniale comprenait :  Le Plateau qui constituait le centre de la ville, le quartier des affaires et des administrations ;  La Médina, le cœur populaire de Dakar ;  Les quartiers de Gueule Tapée, Fass, Grand Dakar, très peuplés à l’époque. Dakar est une ville à fonctions multiples. En effet, elle a une fonction administrative et politique en étant la capitale du Sénégal avec tous les services localisés dans le centre ville, une fonction commerciale avec ses nombreux marchés (Tiléne, Petersen, Sandaga, Hlm, Zinc…) où se côtoient un secteur formel et un secteur informel ; et une fonction industrielle qui se situe tout au long des quartiers de Hann, Thiaroye/mer, M’bao jusqu’à Rufisque. Contrairement à maintenant où nous avons le centre ville qui polarise les services, les services rares et le commerce ; et la banlieue qui abrite la majeure partie des habitants. En effet, cette morphologie de Dakar organisée en centre ville et banlieue est le fait d’une longue histoire. La ville qui constituait le Plateau, la Médina, et les quartiers environnants de Grand Dakar, Fass, Gueule Tapée, se sentait menacée par la prolifération des indigènes. Ainsi dans le but de désengorger le centre et de se préserver contre toutes maladies, les colons ont créés en 1952 la Ville de Pikine pour y installer ces indigènes. C’est ainsi que la ville fut divisée en 3 parties :  Le centre qui constituait le Plateau appartenant aux colons autrement dit les Européens ;  Le péricentre constituant les quartiers de la Médina, Fass, Gueule Tapée, Grand Dakar ;  La banlieue c’est-à-dire la ville de Pikine qui accueillit pendant cette période les habitants des quartiers du péricentre. Ainsi la ville de Pikine s’agrandit et prend des proportions démesurées. Cette ville qui était construite dans le but de déguerpir les indigènes du centre et du péricentre devient le lieu de convergence de toutes les populations (indigènes, migrantes comme rurales). « La lointaine banlieue se perpétue, se gonfle démesurément à partir des années 1970, absorbant petit à petit les villages traditionnels (Thiaroye, Yeumbeul, Malika, Mbao, Keur Massar, etc.) pour proliférer et devenir au début des années 1990 la première ville (du point vue population) de la région de Dakar » . Avec la loi sur la décentralisation portant code des CL, la ville de Pikine fut divisée en 16 communes d’arrondissements. De ce fait elle se développe séparément de la ville de Guédiawaye qui se développe aussi de son côté. C’est ainsi que l’agglomération de Dakar s’étendit. Un phénomène rendu possible par l’étouffement de la ville de Dakar. Dans cette ville, il n’ya presque aucun espace vide. « L’épuisement des réserves foncières au niveau des départements de Dakar et Guédiawaye fait qu’on assiste à un report de la population sur les départements de Pikine et Rufisque, ce qui se traduit par un étalement urbain vers les secteurs Nord-est de la Région »  . Cependant nous ajouterons que même le département de Pikine est trop peuplé. Un phénomène qui explique l’étalement de l’agglomération vers le Nord-est des zones de Rufisque, Sébikotane, Diamniadio, Sangalkam, etc. A Pikine, presque tout est habité même les Niayes15 qui sont destinées à des cultures maraîchères. C’est une zone géographique qui peut être destinée à l’habitat mais elle doit dans ce cas faire au préalable l’objet de remblaiement « de bonne qualité cylindrée dont la teneur variera suivant la nature du projet »16. Mais malheureusement ceci n’est pas respecté par les populations. Ce qui fait qu’on assiste toujours à des inondations d’une bonne partie de cette zone. C’est ce qui est à l’origine même des inondations qu’on a observé sur l’autoroute à péage principalement sur le tronçon Patte d’Oie-Pikine, et qui a retardé son ouverture17. En fait, les urbanistes avaient donné des consignes que les acteurs en charge de la construction de l’autoroute n’ont pas respectées. Et c’est malheureusement le même scénario qui se produit dans la banlieue avec les habitants qui construisent sans procéder au préalable à des remblaiements. Cependant, ces remblais ne permettent pas dans certains lieux d’échapper aux phénomènes d’inondation. Ce sont des zones d’eaux qui, en période d’hivernage ressurgissent avec le rechargement de la nappe pour inonder tout son passage. A cela s’ajoute les effets combinés de la pression foncière et de la reprise des eaux de leurs chemins traditionnels pour s’installer dans leurs lits naturels. De ce fait, la ville s’accroît avec le développement et le peuplement des villes de Guédiawaye et Pikine pour s’étirer vers les extensions de Keur Massar, Yéne, Sangalkam, Bargny, Sébikotane et Diamniadio. Ainsi, face à ce phénomène, nous assistons à une nouvelle image de l’agglomération qui se met en place, de par le développement du transport et la réduction du prix du terrain dans ces extensions urbaines. 

L’évolution de la surface bâtie

 Sur une superficie de 550 km2, le bâti dans la région de Dakar a beaucoup évolué au fil des années. L’espace est constitué en plus du bâti, des espaces publics protégés, des espaces boisés agricoles, inondables et vacants et des espaces occupés par les activités En 1980, sur une superficie de 53640 ha, l’habitat représentait 5330 ha, soit un pourcentage de 9,94%. Les espaces boisés, agricoles, inondables et vacants représentaient à l’époque 78,16% de la superficie totale de la région. Et en 2001, on se rencontre que l’habitat a progressé pour passer de 5330 ha en 1980 à 19470 ha en 2001. En revanche, les espaces boisés et agricoles ont énormément diminué en passant à 27296 ha en 2001. L’urbanisation galopante de la région de Dakar avec un taux de 97,02% en 2002 (figure 2) est à l’origine de ce phénomène. L’habitat prend le dessus sur tous les autres aménagements. Et c’est un phénomène qui continuera de plus en plus à avoir de l’ampleur au fur et à mesure que les années passent. Les populations nanties du pays sont obsédées par l’immobilier, et y investissent en majorité. Car la location à Dakar coûte chère et devient rentable à l’investisseur. Les terrains situés derrière le CICES, et qui étaient destinés à son agrandissement sont aujourd’hui vendus et destinés à l’habitat.L’occupation du sol dans la région de Dakar reste trop dense avec une densité de 4646 habitants/km218. Et on se rencontre qu’il n’ya presque plus de réserve foncier dans la région. En 2002, les espaces libres sur toute l’agglomération étaient de 25754,96 ha sur l’ensemble de la région. En 2006, avec une superficie de 550 km2 que compte la région, la commune de Guédiawaye reste la plus dense avec 22 108 habitants/km2 sur une superficie de 12,9 km2, suivie de la commune de Dakar avec 13 366 habitants/km2 sur une superficie de 78,5 km2, de la commune de Pikine avec 9777 habitants/km2 sur une superficie de 86,8 km2. Rufisque occupant le plus grand espace avec une superficie de 371,8 km2 a la plus faible densité de l’ordre de 842 habitants/km219. La disponibilité de l’espace à Rufisque est à l’origine du déferlement de la population vers cette localité. A Dakar, Pikine et Guédiawaye, pratiquement, tout l’espace est habité. Les espaces libres sont quasiment inexistants. Dans la commune de Dakar les espaces libres sont :  Les Almadies qui ont fait l’objet d’un plan de remembrement vers les années 80-85 ;  Les environs du CICES qui ont reçu d’importants projets immobiliers durant la décennie 85-95 ;La zone comprise entre l’autoroute, la route de Cambérène et l’ancienne route de Rufisque dénommée Patte d’Oie-Hann-Maristes (en cours d’aménagement, et où d’importants programmes immobiliers ont été réalisés)20. Cependant, tous ces espaces libres sont actuellement destinés à l’immobilier.

ETUDE DU FONCIER EN MILIEU URBAIN

 La terre est devenue le lieu d’appartenance d’une personne à un espace donné. Si cette dernière réussit à trouver un endroit où vivre, elle y reste et se l’approprie. L’urbain d’aujourd’hui n’est plus « l’homme d’une seule appartenance territoriale mais de plusieurs appartenances territoriales à la fois »  . A cette heure de la mondialisation, de l’explosion urbaine et de l’explosion des mobilités, l’appartenance territoriale se justifie par l’accès à la terre. Chacun s’implante dans l’espace le plus proche de son lieu d’activité. A Dakar, ce phénomène prend de l’ampleur et explique l’accroissement démesuré de sa population. Tous les sénégalais veulent vivre et travailler à Dakar. Aussi, ceci est-il le fait de la macrocéphalie de la région. Toutes les activités se trouvent dans cette région qui concentre l’essentiel des industries, des services et des activités. Ainsi cette région marquée par la pression foncière ne peut plus contenir cette masse de populations qui vient chaque jour en sa direction. De ce fait, pour remédier à cette situation, les populations s’installent vers les zones périphériques de la région. Et parmi celles-ci, il y’a une grande part de néo-citadins qui quittent le centre ville (ou précisément la ville de Dakar) pour s’installer dans les zones périphériques. Ceci faisant qu’on assiste tous les jours à une migration pendulaire du centre ville vers les quartiers périphériques. Dès lors, parallèlement à ce phénomène d’accroissement de la population urbaine, c’est le prix du terrain qui s’élève et atteint des sommes colossales, surtout dans la ville de Dakar où l’accessibilité d’un lopin de terre n’est pas donnée à un citoyen lambda. 

L’augmentation du coût du foncier

 Cette forte urbanisation détermine le foncier dans cet espace où la terre devient de plus en plus chère. En effet, le prix d’un mètre carré s’échelonne actuellement entre 200 et 400 milles FCFA ; et ceci en fonction de la localisation du site. Par exemple, un terrain situé en face de la mer ou en bordure de mer coûte beaucoup plus chère que celui qui n’a pas une bonne situation géographique. S’agissant de la banlieue et des quartiers périphériques, c’est l’autoroute à péage qui est pris comme prétexte pour élever les prix. Le prix du mètre carré est vendu à Zac Mbao entre 40000 et 45000fCFA, entre 30000 et 35000f à Thiaroye Azur, à Petit Mbao 100000f (ce prix se justifie par le fait que le terrain soit situé en bordure de mer), 30000 à 40000f à Rufisque et à Keur Massar. La baisse du prix du terrain dans ces lieux fait que les gens ont tendance à 21 CHALASS et Alii (1997), cité par Marine Millot : Les cahiers scientifiques du transport, n°43/2003, page 90. 27 habiter ces lieux au détriment de la ville de Dakar. Ce qui a tendance à étendre davantage l’agglomération de Dakar qui va au-delà de Rufisque, Keur Massar, Bargny pour atteindre les localités de Diamniadio, N’diass, Toubab Dialaw, et même jusqu’à Mbour et Thiés. Contrairement aux Almadies, Fann-Résidence, Point E où le mètre carré atteint les 200 à 400000 francs. Dans ces extensions urbaines, le mètre carré n’atteint même pas 50000f. Mais les prix dépendent souvent de la localisation du site. Pour ceux situés à Diamniadio, Toubab Dialaw, N’diass, l’aéroport Blaise Diagne de N’diass justifie l’extension de ces lieux et l’augmentation du prix des terrains. Ainsi à Diamniadio, Sendo, Niaga, Darou Thioub, le prix du mètre carré varie entre 10 à 15000f selon l’emplacement du site. Actuellement en dehors de ces sites qui sont le lieu de convergence de tous les Dakarois pour l’habitat ou la location (qui rapporte beaucoup d’argent aussi), M’boro et Mbour commencent à accueillir un flux important d’habitants. Les terrains s’y vendent à moindre coût. A M’boro on peut avoir le mètre carré à 1000f et même moins de cela dans certains sites. M’bour qui est un fort pôle économique accueille de plus en plus de populations. La présence de la mer renforcée par ses nombreux hôtels rend cette ville attractive. Dans cette ville où on peut s’acquérir le mètre carré à 6000, et jusqu’à 10000f, à Saly le mètre carré coûte 20000 à 25000f. Toujours est-il que le prix du terrain varie en fonction de la localisation du site. L’aéroport de N’diass et l’autoroute à péage qui doit aller jusqu’à Thiès encouragent les populations à quitter la ville de Dakar pour s’implanter dans les zones périphériques. Le terrain coûte excessivement chère à Dakar, et ceci se répercute sur les prix de la location. C’est pour cette raison que, même si ce sont des zones loin de leurs lieux de travail, les populations préfèrent mille fois subir les contraintes du trajet (lieu de travail-habitation) que d’être toujours confronté aux prix élevés des terrains et des locations dans la ville de Dakar.