L’ADEQUATION INSUFFISANTE DU DROIT DE CREANCE ET DES DROITS DE JOUISSANCE A TEMPS PARTAGE

Les lacunes de la qualification de droit de créance appliquée aux droits de jouissance à temps partagé sont manifestes. De plus, la critique semble légitimée par deux opérations majeures réalisées au cours de l’acquisition des droits de jouissance à temps partagé. Il s’agit du financement de l’achat (Section 2) et de l’assurance du bien et du titulaire de droits de jouissance à temps partagé (Section 1). L’analyse du financement de l’acquisition des droits de jouissance à temps partagé, de même que l’analyse de la fiscalité applicable diffèrent considérablement de la perception des choses que l’on pourrait avoir a priori, c’est-à-dire par référence au droit de créance. Or, certains éléments incontournables de cette opération font directement référence à la qualification de droit réel et non au droit de créance. Des remarques similaires peuvent être émises à l’égard de l’assurance du bien.

LE DROIT DES ASSURANCES RÉVÉLATEUR DE L’INADÉQUATION

La singularité des droits de jouissance à temps partagé conduit à s’interroger sur le contrat d’assurance permettant de couvrir les risques inhérents à ces droits. Toutefois, le raisonnement mené permet de constater que la versatilité de la qualification juridique de ces droits engendre une insécurité juridique au sein du droit des assurances. En effet, selon la qualité du titulaire (locataire, propriétaire, usufruitier, titulaire d’un droit de séjour ou bien encore de « points vacances ») les garanties diffèrent, étant entendu que la nature juridique de ces droits n’est pas harmonisée à l’échelle européenne au moins178. De fait, la stabilité du régime des assurances applicable en la matière passe, inévitablement, par une réflexion portant sur la qualification juridique. Le droit des assurances met en exergue les lacunes des dispositions applicables aux droits de jouissance à temps partagé (§ 1). Les garanties juridiques du titulaire de ces droits sont amoindries, notamment sur ce point. De plus, la garantie villégiature, habituellement applicable aux locations saisonnières semble inefficace en la matière (§ 2). Ce dernier élément permet de contester la référence au droit de créance.L’originalité du concept des droits de jouissance à temps partagé conduit à s’interroger sur les obligations à la charge de l’acquéreur, notamment en ce qui concerne l’assurance du bien. Il est important d’identifier la personne chargée de souscrire un contrat d’assurance et les garanties nécessaires. En effet, quelle assurance adopter lorsque l’on acquiert ce type de droits ? Le titulaire de droits de jouissance à temps partagé pourra-t-il être indemnisé de l’impossibilité d’utilisation du bien ? Dans l’hypothèse d’une destruction totale du bien exploité sous la forme de droits de jouissance à temps partagé détruit par une catastrophe naturelle, comme un tsunami majeur, comment sera-t-il indemnisé ? Sera-t-il indemnisé ? En effet, est-ce qu’il sera susceptible de percevoir le remboursement de la somme versée lors de la souscription de ces droits ? Les garanties de l’acquéreur sont manifestement insuffisantes, c’est la raison pour laquelle il convient d’évoquer cette question.

Les primes d’assurances sont, en règle générale, intégrées dans les charges incombant à chaque titulaire de droits de jouissance à temps partagé. Le caractère prohibitif du montant de ces charges a souvent été décrié179, nombre d’actions en justice ont eu lieu sur ce point, mais la question même de l’assurance pose un réel problème juridique qui a, apparemment, échappé au législateur français et vise directement la qualification des droits en cause. Les garanties fournies par l’assureur varient selon que le droit porte uniquement sur les parties privatives, ou bien sur les parties privatives et les parties communes. Ainsi, l’acquéreur de droits de jouissance à temps partagé peut-il faire jouer la garantie « villégiature », contenue dans la plupart des contrats multirisques habitation concernant la résidence principale, ou bien doit-il souscrire une autre assurance contenant des garanties supplémentaires, comme dans une résidence secondaire ? Ou encore, dernière éventualité, existe-t-il une assurance spécifique susceptible de répondre aux exigences de ce mécanisme ?

Cette question, qui semble échapper aux législateurs nationaux et communautaire doit faire l’objet d’un intérêt particulier. En effet, les garanties d’assurances applicables à ce système ne sont pas fixes. Quelques professionnels refusent d’assurer les biens acquis sous la forme de droits de jouissance à temps partagé, en prétextant qu’il n’existe aucune catégorie précise à laquelle se référer. Certains allèguent que la garantie « villégiature » est pleinement applicable, tandis que d’autres s’y opposent farouchement. Quelques uns ont avancé l’idée selon laquelle la charge de souscrire un contrat d’assurance échoyait à la société de gestion de la résidence exploitée sous la forme de droits de jouissance à temps partagé. Toutefois, dans l’hypothèse où la charge de l’assurance incomberait à la société de gestion, est-ce que les dommages issus de l’occupation des locaux relèveraient de la responsabilité de ces sociétés ? Une réponse négative semble se dessiner. En effet, ces dommages relèvent du fait des occupants, il convient donc de faire peser la réparation sur ces personnes. Toutefois, si la garantie « villégiature » n’est pas applicable, le titulaire de droits de jouissance à temps partagé ne bénéficierait, dès lors, d’aucune couverture juridique. Néanmoins, il convient de souligner une disposition en droit français permettant à « toute personne [en dehors de la qualité de propriétaire] ayant intérêt àla conservation d’une chose [peut] de la faire assurer. Tout intérêt direct ou indirect à la non-réalisation d’un risque peut faire l’objet d’une assurance »180. Cet article permettrait de donner un droit pour le titulaire à être assuré en matière de droits de jouissance à temps partagé. De fait, le titulaire de droits de jouissance à temps partagé a un intérêt certain à assurer la conservation de la chose, l’existence de ce bien et la jouissance de celui-ci constituant la raison d’être du système des droits de jouissance à temps partagé. En effet, même si actuellement, il s’agit de droit de créance et qu’il n’y a donc pas de lien avec une chose, la destruction de cette dernière annihile l’intérêt des droits de jouissance à temps partagé. Par conséquent, le titulaire de droits de jouissance à temps partagé dispose d’un intérêt à la conservation de la chose de manière certaine. Cette approche légitime ainsi la réflexion sur l’assurance directe par le titulaire. Les lacunes juridiques du droit français dans ce domaine conduisent à se tourner vers d’autres Etats tels que l’Espagne, afin d’observer si le régime juridique adopté en son sein est susceptible d’apporter des solutions en droit français.