PERMIS D’URBANISME ET VENTE IMMOBILIÈRE

NUL NE PEUT CONSTRUIRE SANS PERMIS

La loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980 attribue aux Régions la compétence en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire . Bien que les Régions soient exclusivement compétentes pour cette matière, et qu’elles puissent par conséquent adopter des règles différentes, le même principe règne dans les trois Régions du pays : nul ne peut construire sans permis . Cette similitude entre les différentes législations régionales n’est pas surprenante. Avant la deuxième réforme de l’Etat, attribuant les compétences en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire aux Régions, cette matière était régie par une loi du 29 mars 1962 applicable sur l’ensemble du territoire belge.

Le permis d’urbanisme est un acte permissif, qui autorise la réalisation d’une série d’opérations . C’est un « acte administratif individuel, particulier et concret, accompli sur demande qui lève l’interdiction d’agir sans permis » . Les trois Régions soumettent une série d’actes à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme. Chaque Région prévoit notamment qu’un permis est requis pour pouvoir construire, démolir ou encore reconstruire . Il résulte des législations régionales que la plupart des actes relatifs à une construction, un terrain ou encore à l’utilisation du sol sont subordonnés à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme . A défaut d’obtention du permis requis, les travaux envisagés ne peuvent être exécutés . Les législateurs flamand, wallon et bruxellois ont érigé en infraction certains comportements allant à l’encontre du principe selon lequel le permis d’urbanisme est un préalable obligé à l’exécution de la majorité des travaux immobiliers. Les trois Régions considèrent, par exemple, qu’une infraction est commise lorsqu’une personne exécute des actes soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu ledit permis. Le maintien de travaux exécutés sans permis est également constitutif d’une infraction urbanistique dans les trois Régions. Cela peut avoir des conséquences très lourdes et particulièrement néfastes.

Selon la Cour de cassation, l’infraction de maintien de travaux consiste en l’abstention coupable de mettre fin à l’existence des travaux exécutés illégalement et seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de cette abstention. Par conséquent, l’acquéreur d’un bien dans lequel des travaux ont été exécutés sans permis commet une infraction de maintien même s’il n’a pas exécuté lui-même ces travaux et même s’il n’avait pas connaissance des vices urbanistiques du bien lors de son acquisition . A partir du moment où l’acquéreur est informé de la situation irrégulière du bien, il ne peut plus invoquer son ignorance de l’illégalité commise pour démontrer l’absence d’élément moral dans son chef, et dès lors l’absence de possibilité de lui infliger une sanction pénale .

Le droit de l’urbanisme étant d’ordre public , son effectivité ne peut être garantie que par la mise en œuvre de sanctions appropriées . Bien que le principe du permis préalable règne en maître dans les trois Régions, les sanctions attachées au non respect de ce dernier diffèrent d’une Région à l’autre.

SANCTIONS DES INFRACTIONS URBANISTIQUES 

Région wallonne
Pour assurer le respect des règles établies en matière d’urbanisme, le législateur wallon a adopté un décret du 24 mai 2007 relatif aux infractions et sanctions en matière d’urbanisme . Ce décret tend à rendre plus efficaces les sanctions prévues et est basé sur plusieurs principes : toute infraction d’urbanisme doit être sanctionnée, il faut procéder à un choix entre les différentes sanctions possibles et la régularisation doit être favorisée, en étant alors assortie d’une transaction . La sanction appliquée dépend de la volonté du Procureur du Roi de poursuivre ou non le contrevenant et de l’existence ou non de la possibilité de régulariser l’infraction.

Sanctions pénales
L’article 154 du CWATUP  prévoit une peine d’emprisonnement allant de 8 jours à 3 mois et une amende allant de 100 à 300.000 euros, ou l’une de ces peines seulement, lorsque des actes et travaux soumis à un permis d’urbanisme préalable sont exécutés sans ledit permis. Il en va de même lorsqu’une infraction de maintien est commise. S’il s’avère que le contrevenant est un professionnel, soit une personne qui, en raison de sa profession ou de son activité, achète, lotit, offre en vente ou en location, vend ou donne en location des immeubles, construit ou place des installations fixes ou mobiles, les amendes varient entre 2.000 et 600.000 euros et l’emprisonnement de 15 jours à 6 mois.

Mesures de réparation directe
Il existe trois types de mesures de réparation directe : la remise en état des lieux ou la cessation de l’utilisation abusive (1), l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement (2) et le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction, pour autant qu’il ne soit ni inscrit sur la liste de sauvegarde, ni classé (3)  . La mesure de réparation directe peut être prononcée en plus de la peine par le tribunal correctionnel  ou être ordonnée, seule, par le tribunal civil . Il va sans dire qu’une mesure de réparation ordonnée par un juge civil, telle la démolition d’une construction en vue d’obtenir la remise en état des lieux, peut avoir un impact beaucoup plus important sur le contrevenant qu’une « simple » sanction pénale .

Transaction
Lorsque l’infraction commise est susceptible de régularisation, une transaction doit être proposée au contrevenant. L’octroi d’un permis de régularisation est soumis à plusieurs conditions. Il faut que les actes et travaux exécutés sans permis répondent aux exigences du bon aménagement du territoire et qu’ils n’aient pas fait l’objet d’une décision judiciaire définitive ordonnant la démolition . La question de savoir si les actes et travaux exécutés en infraction sont susceptibles de recevoir le permis d’urbanisme requis est appréciée sur la base de la réglementation en vigueur lors de leur accomplissement ou bien sur la base de la réglementation en vigueur au moment du dépôt de la demande, les règles urbanistiques les plus favorables au contrevenant devant être appliquées . Lorsque les conditions prévues à l’article 155, §6 du CWATUP sont remplies, la transaction peut avoir lieu. Elle a pour effet d’éteindre l’action publique et ouvre le droit à la demande d’un permis d’urbanisme de régularisation. Il résulte en effet de l’article 159bis du CWATUP que la demande de permis de régularisation doit être déclarée irrecevable aussi longtemps qu’un jugement coulé en force de chose jugée n’a pas rejeté la demande de remise en état ou que le montant de la transaction n’a pas été payé .