Détail Estimatif et Quantitatif (DQE)

La rentabilité d’un projet à une grande influence sur la décision finale du promoteur d’adopter ou de rejeter celui-ci. Ainsi, une analyse des critères de rentabilité est nécessaire pour les initiateurs du projet afin de pouvoir prendre position quant au déblocage de leur investissement avec plus de chances de bénéfice. Dans ce chapitre, nous allons utiliser les méthodes de l’ingénierie financière dont le principe général consiste à additionner les cash-flows engendrés par l’investissement et à confirmer si les flux cumulés permettent de récupérer le capital investi tout en tirant des bénéfices au bout de la durée estimée du projet.

Capital initialement investi :

L’investissement est en général constitué par : Le prix de l’ouvrage, obtenu en ajoutant au coût total de la construction, le prix d’acquisition du terrain qui est de 200 000 Ar le mètre carré pour une superficie de 1440 m²; La prestation du Maitre d’oeuvre, estimée à 8 % du coût de la construction, représentel’ensemble des prestations de conception d’architecture, des bureaux d’études et contrôle des travaux désignés par le Maitre d’Ouvrage.Comme notre étude se porte sur le bâtiment « Résidence IV », nous n’allons considérer que la recette qui découle des loyers des différents appartements le constituant. Elle est supposée s’accroitre de 12% chaque année à cause de l’inflation.

Après la réalisation de la construction, les charges annuelles seront les dépenses engendrées par les travaux de réparation et d’entretien et les dépenses éventuelles du Maitre d’ Ouvrage sur le projet. Nous allons prendre forfaitairement ces charges comme étant égales à 3 % de la recette. Selon la Direction Régionale des Impôts ANALAMANGA le taux de cet impôt qui est égal à 22% de la recette annuelle pour celles qui sont supérieures à 20 000 000 Ar en 2014. Notons que les taux peuvent varier au cours des années vu qu’à partir de 2009, il y a diminution de ces derniers par allègement fiscal. Ainsi, pour notre calcul, nous allons prendre un taux constant de 20 %.

Calcul des indicateurs de rentabilité :

L’investissement est considéré rentable dans le cas où la différence entre le flux des recettes qu’il produit et celui des dépenses qu’il engendre est positive. Pour apprécier la rentabilité économique d’un projet, de nombreuses méthodes peuvent être utilisées mais les plus couramment utiliséesLe TRI est le taux d’actualisation 𝑎 pour lequel la VAN s’annule. Pour qu’un projet puisse être adopté, le TRI doit être supérieur au taux d’actualisation fixé pour l’analyse de la rentabilité. Pour le calcul, nous allons faire varier la valeur du taux d’actualisation et estimer la VAN qui lui correspond afin d’obtenir un encadrement de la VAN nulle. Pour ce faire, on prend deux taux d’actualisation correspondant à une VAN positive et négative afin de trouver la valeur précise du TRI. Le résumé de ce calcul est présenté dans le tableau ci-dessous.

Le DRCI représente le période au bout duquel les flux cumulés permettent de récupérer le capital investi. La détermination du délai de récupération se fait par lecture du tableau de calcul sur la VAN donnée précédemment. Pour cela, il faut repérer l’année p au bout de laquelle le cash-flow cumulé commence à s’annuler, soit entre la 8ème et la 9ème année pour notre cas. Après une interpolation, le DRCI est de 8,23 ans, soit aux environs de 8 ans 2 mois et 23 jours.Tous ces indicateurs nous montrent que le projet est rentable et sera amorti après 8 années et 2 mois environ, ce qui correspond à moins de la moitié de la durée de vie de l’édifice.le bénéfice net est le montant de bénéfice hors des valeurs déduites ci-dessus, c’est-àdire le montant d’amortissement et des impôts ; le cash-flow brut (CFB) est donné par la somme du bénéfice net et de L’amortissement, dont le cumul est représenté par CFBC ; le cash-flow actualisé (CFA) est déterminé en prenant en compte du coefficient d’actualisation 𝐶𝑎 affecté au CFB et donnée pour le période p par la relation Après la réalisation de la construction, les charges annuelles seront les dépenses engendrées par les travaux de réparation et d’entretien et les dépenses éventuelles du Maitre d’ Ouvrage sur le projet. Nous allons prendre forfaitairement ces charges comme étant égales à 3 % de la recette.