L’ÉTUDE DU PARC PASTEUR.

Le Parc Pasteur est un jardin public, d’une superficie de 4 hectares, situé dans le centre-ville d’Orléans. Après plusieurs modifications, c’est un paysagiste originaire de la ville d’Orléans, Édouard Gitton, qui, en 1927, dessine les plans de l’actuel parc. Celui-ci devient alors une vitrine horticole des essences végétales de l’Orléanais. Le Parc Pasteur est un jardin composite : on y trouve au centre un bassin, bordé de divers massifs en mosaïculture fleuris et de grandes pelouses. De nombreux arbres et arbustes agrémentent également le parc. On trouve aujourd’hui une cinquantaine d’essences d’arbres dans le Parc Pasteur. Des statues, également présentes dans le jardin, retracent l’histoire de la ville d’Orléans (cf. Illustrations 18 et 19). Le Parc Pasteur est un lieu de détente et de convivialité. Les enfants peuvent profiter d’aires de jeux mais également de certaines animations (notamment avant le petit train à vapeur mais qui n’est aujourd’hui plus utilisé). Des cours de tennis sont également disponibles à la location au sein du parc. sée sur une zone tampon d’environ 500 mètres autour du jardin étudié. En ce qui concerne le bâti situé à proximité, on retrouve très majoritairement des immeubles et très peu de maisons individuelles. En ce qui concerne les données PERVAL obtenues de la Chambre des Notaires de France, dans la zone considérée, on obtient 682 données rel ives à des appartements pour seulement 87 concernant des maisons individuelles (soit 89% d’appartements contre 11% de maisons individuelles). L’étude sur le prix de l’immobilier portera donc sur les appartements situés dans une zone d’environ 500 mètres à proximité du Parc Pasteur.

ANALYSE SPATIALE.

Dans un premier temps, les données vont être traitées en s’intéressant au prix au m² des appartements. Pour cela, les données reçues de la base de données PERVAL de la Chambre des Notaires de France ont été traitées afin d’obtenir pour chaque logement un prix au m² en euro constant. La base de données PERVAL renseigne pour chaque appartement le prix ainsi que la date de vente. Le marché immobilier ainsi que le cours de l’euro fluctuent au cours du temps. Afin de travailler sur plusieurs années, il est nécessaire de ramener le prix des transactions à un prix en euro constant. Pour cela, le prix ttc fourni par la base de données est multiplié par un coefficient (en pourcentage) calculé en fonction d’un indice fourni par l’INSEE (l’année 2013 étant prise comme base 100) (cf. Illustration 21). En divisant ce prix obtenu en euro constant par la variable ‘Surface habitable’, on obtient un prix au m² en euro constant pour chaque appartement. Quatre intervalles de prix ont été fixés (inférieur à 600 euros le m², entre 600 et 2000 euros le m², entre 2000 et 3500 euros le m² et supérieur à 3500 euros le m²). Ces intervalles correspondent donc à quatre niveaux du prix au m² d’un appartement : un prix faible, un prix moyen, un prix élevé et un prix très élevé. – Les appartements ayant le prix au m² le plus élevé sont majoritairement situés à l’extrémité Sud-Ouest de la zone tampon de 500 mètres, soit proche de la ligne de Tramway A desservant le centre-ville d’Orléans. Les autres appartements au prix au m² le plus élevé sont situés autour du Parc, dans un rayon d’environ 60 mètres.

Seules ces informations peuvent être dégagées de la lecture de cette carte. C’est pour cela qu’une seconde approche d’analyse cartographique a été mise en place. Cette seconde cartographie met en avant successivement les différentes catégories de prix au m² et permet ainsi une analyse plus fine de l’influence de l’espace vert considéré, c’est-à-dire ici le Parc Pasteur, sur le prix au m² des appartements situés à proximité (cf. Illustration 24). Cette représentation cartographique introduit également la notion de ligne de front : il s’agit en fait d’une ligne délimitant une zone, entourant l’espace vert considéré, dans laquelle il n’a pas d’éléments sélectionnés à un moment considéré (cf. Illustration 23). Par exemple, la ligne de front « < à 600 euros » va délimiter une zone entourant le Parc Pasteur dans laquelle on ne trouvera aucun logement ayant un prix au m² inférieur à 600 euros. – 2ème étape : Les appartements ayant un prix moyen (entre 600 et 2000 euros le m²) sont localisés de manière quasiment également répartie, dans un rayon d’environ 50 à 250 mètre autour du Parc. Entre le prix au m² faible (< à 600 euros) et le prix moyen (entre 600 et 2000 euros le m²), on observe une progression de la ligne de front vers le parc urbain. En effet, la ligne de front de la catégorie 600-2000 euros est situé plus proche du Parc Pasteur que la ligne de front de la catégorie < à 600.