PORTO VIVO, SRU, OUTIL DE GENTRIFICATION COMMERCIALE ET RESIDENTIELLE

Comment « observer » la gentrification ?

Carlos Alberto, zone d’intervention pilote de Porto Vivo, SRU

Localisation et composition Cette zone, élément de liaison entre la rue Cédofeita et la place dos Leões, se compose des édifices jouxtant la Place Carlos Alberto, ainsi que de celle-ci (Carte 5 et photos 1 et 2). De cette aire d’intervention, seul l’ilot 15006, en hachure sur la Carte 5, va être concerné par la réhabilitation via Porto Vivo, SRU. Il se compose de 30 parcelles1 dont près de la moitié est en très mauvais état et mérite une réhabilitation profonde (dans certains cas des démolitions). Environ un tiers des cas d’une vétusté raisonnable et nécessite une réhabilitation moyenne, enfin les édifices restants ne nécessitent que de légères interventions2 1 Annexe 6 2 Annexe 7 . Carte 5 : Composition de la zone d’intervention Carlos Alberto Source: Porto Vivo, SRU Photo 1 : Prise de vue du nord de la zone d’intervention Carlos Alberto Source: Porto Vivo, SRU Photo 2: Prise de vue aérienne de la zone d’intervention Carlos Alberto Source: Porto Vivo, SRU 42/74 Le bâti présent sur ces parcelles offre une haute valeur architecturale et urbanistique, présentant des constructions fin 17ième siècle, début 20ième siècle1 Dans l’élaboration du document stratégique de réhabilitation de l’ilot Carlos Alberto, quatre degrés d’intervention ont été définis .

Un projet pilote s’intégrant à d’autre programme de réhabilitation 

Le premier degré correspond à la destruction, puis la reconstruction d’édifices, avec création d’une cour commune. Les degrés 2 et 3 correspondent à une réhabilitation d’édifices (sans construction), impliquant un relogement le cas échéant. Le degré 4 ainsi que les autres actions de rénovations ponctuelles ne nécessitent pas de relogement durant la durée des travaux. L’îlot Carlos Alberto se présentait, peut-être, comme le seul îlot permettant un travail de terrain, avec des résultats significatifs et ce pour plusieurs raisons. Dans un premier lieu, cette réhabilitation est l’une des premières à avoir été entreprise. Elle fut approuvée le 17 Juin 20053 , et achevée début 2009. Cet îlot est donc l’un des rares terrains touché par cette réhabilitation et permettant d’observer un léger temps de latence (2 ans) entre la fin de la réhabilitation et le début de la réappropriation par la population car, rappelons le, les phénomènes de gentrification sont très lents4 . Dans un second lieu, ce quartier présentait des caractéristiques intéressantes pour la recherche. Ce projet a été désigné comme pilote, car, en plus d’une bonne conjoncture locale (des propriétaires volontaires, un grand nombre de logements abandonnés5 ,…), il s’intégrait à un projet de réhabilitation plus large. La place Carlos Alberto (photo 3) avait en 2001 subi une totale transformation, avec notamment la création d’un parking souterrain. De plus, le Teatro Carlos Alberto (photo 4) avait également, dans le cadre de Porto 2001, subi une réhabilitation. Notons enfin que l’appropriation de la rue Miguel Bombarda, la limite nord du quartier, par les galeristes a eu un impact non négligeable en termes de réhabilitation et de gentrification commerciale sur l’ensemble du quartier. Cet îlot semblait donc présenter les conditions favorables permettant de répondre aux objectifs du Masterplan de Porto Vivo, SRU, que nous avons développé en annexe 5. De plus, selon les indicateurs développés par Rose (1999) et Kennedy et Leonard (2001), il apparait que ce quartier possède, au moins en partie, des conditions favorables à la gentrification (Tableau 5). Pour évaluer ces conditions dans le quartier Carlos Alberto, nous avons fait le choix d’utiliser l’outil d’évaluation des « feux tricolores » qui permet d’indiquer un état ou une direction. Les trois possibilités – vert, jaune et rouge pour rester dans la rhétorique du feu tricolore – seront indiquées de la manière suivante : Le vert indique la positivité certaine Le jaune indique l’incertitude Le rouge indique la négativité certaine Conditions Remarques Proportion élevée de locataire Grand nombre de logements abandonnés Proportion élevée de locataire à faible revenue « Squat » dans certains cas Facilité d’accès par différents modes de transport aux lieux d’emploi Présence de bus et métro Congestion métropolitaine élevée et en croissance, diminuant la qualité de vie Valeur architecturale élevée Valeur comparativement faible dans un marché saturé Marché pas nécessairement saturé, mais valeur des loyers très faible. Politiques et investissements publics ciblés en vue de revitalisation Déséquilibre entre l’offre de logement et la création de nouvel emploi Au vu de ces différents éléments, le quartier Carlos Alberto semble posséder les conditions favorables à une gentrification, donc parait approprié pour être le terrain de notre recherche permettant ainsi de mesurer les effets de l’outil de réhabilitation Porto Vivo, SRU, en ces termes.

La méthode d’analyse

Face à la difficulté d’accès à des données statistiques récentes1 Les descripteurs choisis, dans le cadre de cette recherche, sont nés dans un premier temps des différentes lectures abordées, recoupant diverses thématiques permettant , la recherche a été centrée sur une petite parcelle, permettant ainsi de pratiquer un travail de collecte d’informations plus aisé d’observer s’il y a, ou non, gentrification. Dans un second temps, ces descripteurs ont été affinés de manière à ce qu’ils correspondent, aux caractéristiques locales et qu’ils puissent être étudiés via les informations collectées. Les descripteurs sont récapitulés dans le tableau 6, ci-dessous.