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Priorisation des actions dans les quartiers 3 et 4

Parmi les 07 quartiers de la commune Rurale d’Ivato -Aéroport, nous avions résolu 02 quartiers significatifs dont les K3 et K4 du fait de leurs emplacements stratégiques.
– K3 : premier village et cœur de la commune
– K4 : quartier le plus vaste.
Tous deux localisent les bâtiments administratifs, les zones fonctionnelles (marchés, Zones Franches, pavillons, …) et font l’objet de qu artiers non-structurés et sous équipés.

Diagnostic des états de lieux des quartiers 3 et 4

Le quartier 3 (K3)

– Information sur les propriétaires fonciers
Ceci se réfère au mode d’appropriation des parcelles de construction et des circonstances dans lesquelles les constructions ont été bâties.
• Le mode d’acquisition de parcelle dans le quartier est dominé par l’acquisition par héritage (49%). Ce pourcentage confirme le mode d’occupation foncière essentiellement traditionnel et non écrit. 89% de parcelles recensées sont affectées à des constructions privées (maison d’habitation), 0,7% à des constructions publiques, 7,5% consacrées à l’activité commerciale. 19,1% des ménages enquêtés utilisent des puits, 12,2% de la population seulement ont des bacs
à ordures, fosse et coins à ordures, 31,9% disposen t de canaux d’évacuation extérieure (rejoignant les réseaux principaux). Ces chiffres prouvent que les quartiers sont désordonnés et disparate.
11,6% (soit 17 parcelles) de propriétaires enquêtésont déclaré avoir eu un cas litigieux sur leurs parcelles, 88,48% de parcelles ne connaissent aucun problème. Même si les terrains ne sont pas encore régularisés, les propriétaires exercent déjà leurs droits de propriétés sur les parcelles. La méconnaissance des procédures d’acquisition et le manque de sensibilisation peuvent être les causes.
• La régularisation foncière : 19,8% des propriétaires ont déjà fait une demande auprès du service des domaines tandis que 10,4% ont déjà effectué la reconnaissance. 56,8% des propriétaires ne font aucune régularisation de leurparcelle faute de moyens financiers. 7,8% se plaignent des procédures de régularisations qu’ilstrouvent trop longues.
En général, pour régulariser leur situation foncière, 70,7% des propriétaires sont très motivés, par contre 27,2% en sont moyennement, seulement 2% n’ont aucune justification.
Les propriétaires ayant une construction en dur sont le plus motivés et ont plus de volonté en termes de paiement d’impôts.
75,5% des propriétaires sont détenteurs de permis ed construire réguliers délivrés par la commune, ce qui reste insuffisant dans la mesure à l’urbanisation en pleine expansion.
– Information sur la situation socioéconomique
Il s’agit ici des différentes unités de productionet de commerce.
Tout d’abord, il n’y a que la catégorie de commerce de détails défini par la nature de service fourni et par l’importance du capital à exp loiter (épicerie, boutique, et point de vente de charbon) qui est prédominante.
La production résidentielle est répartie comme suit: 47,1% résidence de propriétaire, 7,4% logés à titre gratuit, 45,5% à titre locatif.
Voici les unités de production individuelles existantes :
– Euro pack : carton d’emballage avec 56 employés
– Tarzan : transformation de matière en plastique avec 13 employés (seau, sandale, …)
– L’ONG et institution financière.
L’OTIV, établi en 2003, compte 2300 adhérents. Il gère l’épargne et l’octroi de crédit.
Les pièces à fournir pour être membre de l’OTIV sont les suivants :
– carte d’identité photocopiée et légalisée,
– 3 photos d’identité
– un droit de 5000Ar.
– Information sur les ménages .
Le ménage est composé de 2,55 personnes de sexe féminin et 2,20 personnes de sexe masculin par famille. Concernant l’âge, les composa nts sont 0,95 enfants en âge scolarisable, 3,37% d’adultes actifs et 0,43% de personnes âgées.
10,9% des habitants sont fonctionnaires, 6,4% d’employés de divers services publics, 12,8% sont orientés vers la profession libérale et6,1% des commerçants formels .L’enquête faite auprès des ménages a permis de trouver que 48,2% des ménages ne sont pas satisfaits de la vie qu’ils mènent .Par contre, 2,6% ont déclaré être satisfaits de sa vie quotidienne.
– Information sur la construction.
Actuellement, le modernisme prend une place de plus en plus importante dans le quartier K3 du point de vue architectural et la nature de la couverture. La durabilité est déterminée par les matériaux utilisés pour la strtucre portante et pour les éléments porteurs ainsi que le système d’eau pluviale (confort) par son état physique visuel (apparence extérieure). Les anciennes constructions sont de type traditionnel et dépourvues de système d’assainissement.

Le quartier 4 (K4)

– Information foncière
L’achat de terrain est le principal système d’appropriation de terrain au niveau du quartier, soit 30,4%.
L’acquisition par héritage est de 23% et par don de 23,2%. Ce qui représente une population à peu près identique pour chaque lot.
67,4% des propriétés recensées ont une superficienférieure à 2500m² tandis que 88,14% des ménages occupent une maison avec une superficie inférieure à 160m². Ce qui parait inférieur aux normes constructibles. 22,5% ont une parcelle de plus de 1001m². 3,5% des parcelles ont été acquises avant 1960. Elles constiuent la zone de résidence ancienne du quartier. Ces propriétaires sont en majorité des originaires de la commune (natifs).
7,7% des terres ont été acquises entre 1960 à 1979,17,5% entre 1980 et 1999, et 71,4% après 2000. Ceci peut s’expliquer par l’arrivée massive de nouveaux migrants par suite de l’implantation des zones franches dans le quartier K4. Pour connaître l’usage de parcelles acquises, une enquête a été entreprise et a permisd’établir que 82,5% des parcelles sont occupées par des constructions privées (maison d’habitation). On note aussi l’affectation de nombreuses propriétés à la culture soit 13,3% des ropriétés recensées, 0,7% des constructions abritent une activité commerciale.
– Information sur la socioéconomique
Pour les unités de productions commerciales et artisanales, des catégories de commerce de détails ont été identifiées dans le territoireu dK4, elles se distinguent souvent par la nature des services fournis et le volume du capital exploité. Le dénombrement fait au niveau du quartier permet de noter la présence de petites et moyennes unités de production (des épiceries, boutiques et des points de vente de charbon). Le centre commercial « Horizon » constitue une grande unité de production commerciale à exploitation étrangère (chinois).
Le quartier K4 abrite la grande majorité de propriétaires. Il représente 47,9% des ménages enquêtés.
Pour la location de maison, les coûts ont privilégié de nombreux propriétaires en fonction de la nature des maisons, des appartements et des chambres mis en location ; mais aussi de l’environnement apportant jouissance et satisfaction aux nouveaux venus qui concernent 41,4% de l’ensemble des ménages dans le quartier .Notons que 10,7% de ménages recensés se trouvent logés à titre gratuit par certains propriétaires.
L’unité de production industrielle est caractériséepar l’importance des unités de production et de transformations industrielles. Il s’agit ici des intrants importés par les zones franches localisées à l’intérieur des quartiers (K3/K4).
Dans le quartier K4 se trouve un marché qui orienteles activités qui s’y tiennent .On y trouve un va et vient incessant d’hommes et un mouvement permanent de service et de marchandises durant les jours de marché qui sont lemercredi et le samedi.
– Information sur les ménages .
La taille moyenne des ménages est de 4,87 personnes, 56,2% des ménages comprennent moins de 5 personnes, 35,6% de ménages sont composé d’une famille nombreuse entre 5 et 9 personnes et 8,2% des ménages regroupent plus de 10personnes.
Les chefs de famille sont soit des fonctionnaires 24,6%, soit des employés des services publics à 12,7% soit des employés de secteurs privés et organismes divers : 38,8%. La population de profession libérale représente3% etesl commerçants sont de 9,1%.
Dans le secteur d’activité non structuré ou informel qui présente une connotation commerciale et industrielle, on compte 9,6% des chefs des ménages.
7% des chefs des ménages sont en chômage ou inemployés. Ceci est du à l’insuffisance d’emploi .qui résulte de la situation économique.
Le revenu des ménages est d’environ 22,5% avec un revenu annuel inférieur à 1000000Ar tandis que plus de la moitié des ménagesenquêtés perçoivent entre 1000000 et 4999999Ar. Ceux qui ont un revenu annuel de 5000000Ar et plus ne représentent qu’environ 6,6% des ménages enquêtés. Les ménages à faible renuv représentent environs 22,5% des ménages enquêtés.
La plupart des employés privés sont des locataires(environ 32%) tandis que 15% ont déclaré qu’ils logent gratuitement chez certains propriétaires.
– Information sur la construction
La construction en dur prédomine avec 63,2% du total des constructions. Ces constructions se divisent en architecture moderne et traditionnelle. 33,1% des ménages vivent dans des constructions de type précaire (bois, tôle, semi-dur, en matériels de récupération) et 3,7% d’entre eux habitent dans des maisons provisoires. Ces derniers représentent une partie de la population démunie dans le quartier.
En termes de paiement d’impôts, 35,6% des propriétaires déclarent n’avoir jamais payé d’impôt dans le quartier 4.
– Etude sectorielle et typologique d’habitat dans les quartiers 3 et 4 Dans le quartier K3 :
Dans ce quartier, il y a deux (2) zones distinctes :
une zone ancienne : localisée dans la partie nord du quartier et qui constitue une zone d’habitation traditionnelle une zone nouvelle : présence des équipements publics : EPP, CEG, CSB. L’habitat présente trois (3) types d’architecture :
Ancienne : les maisons anciennes qui datent d’environ 1919.
Intermédiaire : la construction qui date d’à partir de 1950, époque à laquelle se sont établis les militaires et leurs familles.
Nouvelle : Les maisons nouvellement construites qui datent de moins de 10 ans et peuvent comporter un à deux étages ou plus.
La toiture des maisons est soit en tuiles, soit en tôles et les maisons sont bâties en briques cuites ou en terre battues.
La typologie d’habitat, l’aspect architectural et l a nature de couverture sont caractérisés par le modernisme. La durabilité est indiquée par esl matériaux de la structure portante et ceux des éléments porteurs et par son état physique visuel.
Les réseaux d’assainissements sont quasiment absents dans le K3, les eaux usées sont déversées directement dans les routes.
– Sur le plan social
Le secteur éducation publique se trouve dans le quartier 3 (K3) si on ne parle que de l’EPP et du CEG.
L’EPP (Ecole Primaire Publique) possède trois bâtiments repartis en sept (7) salles dont une salle prévue pour servir de bureau pour l’administration et six (6) pour servir de classes. Ces bâtiments sont construits sur une surface bâtie de 681,6m². Le bâtiment de garderie qui, seul bénéficie d’électricité, a une surface bâtieed95,2m².
L’école jouit de l’eau de la JIRAMA dont le paiement est à la charge de la commune.
L’école est dotée d’une toilette (une douche et unWC).
L’EPP a été construite en 1973, rénovée en 2005 2006et.
Le personnel de l’EPP se totalise à 17 personnes do nt 10 enseignants
Le CEG (Collège d’Enseignement Général) a été construitn e1978. Ce collège est actuellement composé de 11 salles de classes dont trois (3) du tranompokonolona (utilisée provisoirement). Celles -ci sont bâties sur une sur face de 630,51m². Le Collège est équipé d’un ordinateur, d’une bibliothèque, d’un WC. On y trouve un magasin de stockage. C’est un bâtiment encore en état de fonctionnement. La réhabilitation (avec un remplacement de vitres) permettrait d’utiliser davantage et de manière plus opérationnelle.
Ses dimensions sont de 8,80m de longueur et de 5,30m de largeur. Il s’y trouve aussi un logement de gardien avec une dimension de longueur de 4,30m et de largeur de 3,10m ; ce bâtiment ne répond pas aux normes minimales requises pour une habitation. Il serait souhaitable de le remplacer par un nouveau bâtiment de dimensio n de 5X8m. Toutes les salles sont éclairées par le JIRAMA.
Dans le quartier K4 :
Le quartier 4 ne dispose d’aucun établissement public, on recense six (6) écoles privées. La présence d’un Institut de Formation Professionnelle INPF (Institut National de Promotion Formation) au sein du quartier mérite également d’être mentionnée.
Il est à noter que le nouveau lycée est implanté dans le quartier 4. Il est souhaitable que la construction soit réalisée ou achevée au débute dl’année 2009 (taux de réalisation : 45%).
L’absence d’assainissement dans le quartier entraî ne la dégradation prématurée des ruelles. La voirie est en général classifiée en quatre (4) catégories :
– la route principale qui est une route d’intérêt provincial et régional
– la route communale ou la voie d’accès : route sens unique pour accéder à une zone d’habitation, largeur entre 3 et 4,5m et route à do uble sens (interquartier)
– la voie de communication : ruelle (largeur 1 à 2m)
– la servitude de passage : consacrée au passage piéton.
Dans ce quartier 4 (K4), il s’agit de qualifier l’h abitat par le dénombrement des maisons et les bâtiments habitables dans le but d’estimer l a répartition spatiale de l’habitat.
La qualification de l’habitat est définie par : le modernisme par l’aspect architectural et la nature de la couverture et aussi par la durabilité dictée par les matériaux de la structure portante et ceux des éléments porteurs ainsi que lesystème d’évacuation des eaux pluviales avec le confort de son état physique visuel et par l’existence ou non d’une cour
La typologie d’habitat peut être classée en trois atégoriesc d’architectures dans le quartier 4 (K4):
– l’architecture traditionnelle : maison typiquement Malagasy à savoir de forme parallélépipédique avec un agencement (arrangement,combinaison) linéaire (en ligne) des différentes pièces et une toiture à deux pans.
– la villa : architecture moderne signifiant confort à l’intérieur.
– l’immeuble traduisant la cohabitation de plusieurs ménages dans un bâtiment à architecture moderne.
La toiture utilisée est en général le tôle et la tuile mais il y a aussi les matériaux plus évolués (les multicouches en toiture terrasse et ardoise).
La maison de type moderne occupe déjà une place relativement importante dans ce quartier soit 40% de la totalité des maisons recensées.
Deux grandes catégories ont été retenues par la cactéristique d’habitat. Béton armé et mur porteur. Mais certaines maisons sont maintenues principalement par d’autres matériaux tels que le bois et le métal.
Le bois et le métal nécessitent plus d’entretien pour être durable tandis que le béton armé procure plus de durabilité. Le système d’évacuationd’eau pluviale a également son influence sur la durabilité. En effet, la chute d’eau provenant de la couverture entraîne une infiltration d’eau importante aux alentours de fondation et cela provoque le ramollissement du sol de fondation. Comme dans le cas du quartier K3, les réseaux d’assainissement font défaut dans le quartier K4. Quelques voies de communication seulement sont munies de caniveaux, généralement de fosse en terre.
– Aspect communs
Pour le cas de K3 et K4, 31,9% des ménages seulement disposent d’une cuisine tandis que 68,1% n’en disposent pas. 71,6% disposent de latrines mais 28,4% n’en ont pas 31,4% des ménages enquêtés ont un jardin.
Les enquêtes menées ont également permis de connaître que 53,7% de la population totale dispose d’un bac à ordures, fosse et coin à ordures, et 37% dispose d’un canal d’évacuation extérieure. Pour le cas de l’eau et del’électricité ; 26% des ménages se distinguent par l’utilisation d’un robinet intérieur et extérieur.
La majorité de ménages ont recours à l’usage de lapompe publique pour accéder à l’eau potable tandis que les puits constituent une source d’eau potable pour 13,8% de ménages.
Les habitants qui font usage de l’électricité prédominent : environ 70,4% des ménages enquêtés. De nombreux ménages (17,5%) utilisent encore des bougies comme source d’éclairage tandis que 11,3% emploie le pétrole lampant.

Diagnostic de l’application des règlements d’urbanisme

Ce diagnostic se réfère à l’acquisition d’un permis de construire ou d’extension. C’est le service technique de la commune qui est en charge de l’étude des dossiers de demande d’autorisation et de construction, d’extension et d e réhabilitation des maisons dans toute la commune.
Le service s’occupe seulement de l’étude de la recevabilité de chaque dossier. Cette étude consiste notamment à vérifier les éléments que doivent contenir le dossier, notamment le plan de construction avec ces différentes façades. Vu que le service technique ne dispose pas de compétences nécessaires pour accomplir efficacementune étude technique sur une demande de permis de construire, les dossiers recevables sont envoyés directement au SRAT (Service Régional de l’Aménagement de Territoire) à Ambatomena pour l’analyse technique plus approfondie du dossier (alignement, prescription d’urbanisme).
L’acquisition d’un permis de construire ou d’extens ion suit les étapes suivantes :
– réception et validation des dossiers par le ServiceTechnique de la commune
– étude et analyse technique par le SRAT (Certificatd’Alignement)
– autorisation d’exécution par le SRAT (plan autorisé)
– délivrance de permis d’habiter par le District, avec avis d’une commission de reconnaissance : AT, TP, santé, commune, Fokontany.
Cette démarche prend 15 jours au niveau de la commune et 1 mois au niveau du SRAT.
En effet, ce dernier, un mois après réception du dossier, donne son avis technique et accorde un certificat d’alignement avec un plan autorisé.

Table des matières

Chapitre I. DONNEES AU NIVEAU DE LA COMMUNE
Section I. Monographie de la commune
1. Historique
2. Présentation générale de la commune
3. Données
Démographie
Social
Economie
Section II. Priorisation des actions dans les quartiers 3 et 4
1. Diagnostic des états de lieux des quartiers 3 et 4
2. Diagnostic de l’application des règlements d’urbanisme
3. Diagnostic organisationnel du Service Technique (ST) de la commune
Section III. Planification et gestion territoriale
1. Plan local d’occupation foncière (PLOF)
2. La capitalisation des documents d’urbanisme existants (PUDi, PUDé, PCD)
3. Partenariat de la commune
Chapitre II. ANALYSE ET ETUDE PRELIMINAIRE DE LA COMMUNE
Section I. La commune
1. Définition
2. Rôle et mission
3. Rôle et mission de l’Etat face à la commune
Section II. Organisation communale
1. Organigramme
2. Organe délibératif (conseil communal)
3. Organe exécutif
Section III. Moyen nécessaire pour la gestion de la commune
1. Organisation
2. Budget de la commune
3. Gestion financière
Chapitre I. ANALYSE CRITIQUE DE LA SITUATION EXISTANTE
Section I. Problèmes sociaux
1. Insuffisance d’infrastructures socioéconomiques et publiques
2. Problèmes environnementaux, ménagers et en eau potable
3. Etats des canaux d’assainissements, des ruelles, et des routes
Section II. Problèmes liés à la mise en place de l’urbanisme
1. Problématique liée à l’application du code d’urbanisme
2. Problématique de développement urbain K3 et K4
3. Problèmes générés par le non respect du code d’urbanisme
Section III. Problèmes de planification et de gestion territoriale
1. Manifestation du cas de litige foncier
2. Problématique relative à la mauvaise gestion de l’espace
3. Problème relatif à l’élaboration du Plan Local d’Occupation Foncière (PLOF)
Chapitre II. PROBLEMES LIES A L’ADMINISTRATION DE LA COMMUNE
Section I. Problèmes au niveau de la gestion du personnel (ressources humaines)
1. Manque de motivation
2. Problème du centre AMIT (Association Médicale Inter entreprise de Tananarive)
3. Manque de qualification et de compétence du personnel
Section II. Organigramme
1. La fonction du Secrétariat Général (SG)
2. Dysfonctionnement
3. Problèmes de coordination
Section III. Insuffisance des fonds
1. Problèmes budgétaires
2. Taux de recouvrement fiscal
3. Manque de coopération avec les opérateurs économiques locaux
Chapitre I. SOLUTION CONCERNANT LA SITUATION EXISTANTE
Section I. Amélioration des conditions sociales
1. Infrastructures socioéconomiques
2. Environnement, conditions de vie et accès à l’eau potable
3. Gestion de l’espace et des infrastructures publiques
Section II. Mise en place de l’urbanisme
1. Orientations stratégiques
2. Règlements d’urbanisme
3. Régularisation foncière et de constructions
Section III. Amélioration de la planification et de la gestion du territoire
1. Résolution du litige foncier
2. Amélioration de la gestion de l’espace
3. Solution relative à l’élaboration du Plan Local d’Occupation Foncière
Chapitre II. SOLUTION CONCERNANT L’ADMINISTRATION
Section I. Valorisation du personnel
1. Choix vers la motivation du personnel
2. création de centre médical propre aux employés de la commune
3. Formation et recrutement du personnel
Section II. Révision de l’organigramme
1. Adjonction de service spécialisé
2. Révision des attributions et des missions
3. Mise en place du service contentieux
Section III. Amélioration des recettes
1. Recherche des investissements
2. Recouvrement fiscal
3. Ressources financières
ANNEXE 1 : Organigramme de la Commune Rurale d’IVATO-Aéroport
ANNEXE 2 : Vue intérieure du Lycée Ivato-Aéroport
ANNEXE 3 : Devis estimatif de la construction du Lycée

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