Variables générales présentes dans la base de données immobilières des Notaires PERVAL

Dans cette seconde partie, nous allons expliciter la méthodologie retenue afin de réaliser une analyse des prix de l’immobilier à proximité des espaces verts urbains. Dans un premier temps, il sera détaillé les données existantes relatives au prix de l’immobilier : pour cela nous aborderons la base de données retenue ainsi que l’application au cas des six préfectures de la Région Centre. Nous détaillerons ainsi le terrain d’étude retenu. Dans un second temps, nous présenterons la méthode d’analyse choisie. Pour cela nous aborderons tout d’abord la réalisation d’une analyse spatiale puis ensuite la mise en place d’une régression linéaire. Peu de données précises relatives au prix de l’immobilier sont disponibles. En effet, de nombreuses études et estimations existent et donnent une estimation par zone, souvent à l’échelle d’un quartier ou d’une commune, le prix moyen au m² du foncier et de l’immobilier. Mais afin d’étudier l’impact d’un espace vert urbain sur le prix de l’immobilier, des données précises, à l’échelle de l’habitation, sont nécessaires. « De ce panorama des sources d’information, on retire une impression de retard dans le suivi statistique, de forte discontinuité des données dans le temps et de non- inscription des données dans l’espace. Ceci ne peut que nuire à la recherche économique sur le foncier, à moins de cantonner celle-ci à un discours abstrait, à l’abri des vérifications expérimentales » (Granelle, 2008).

La Chambre des Notaires de France dispose d’une base de données intitulée PERVAL. Créée en 1990, PERVAL est une société anonyme détenue à 100% par le Notariat ayant pour objectif la constitution d’une base de données de références immobilières du Notariat à l’échelle de la France. La société conçoit, produit et gère ainsi une gamme complète d’outils d’aide à l’évaluation immobilière. Cette base de données est remplie par les notaires sur la base du volontariat. Les données ne sont donc pas disponibles à 100% mais permettent une analyse approfondie des transactions immobilières. Les informations sont recensées par rapport aux coordonnées X et Y de l’adresse géographique de chaque bien, ce qui permet la géolocalisation de ces données. Parmi les informations recensées on trouve : Après entretien auprès de la Chambre des Notaires de France, des données relatives aux six préfectures de la Région Centre sont disponibles. Elles peuvent être délivrées après signature d’une convention liant les sociétés PERVAL et Min.not, détenant les informations relatives à la Région Centre, au programme de Recherche SERVEUR. Les données sont disponibles par rapport au découpage en IRIS des communes, correspondant à une zone géographique accueillant 2 000 habitants sur les années allant de 2003 à 2012. Il faut donc définir pour chacune des six préfectures, les IRIS englobant l’espace vert urbain choisi ainsi que la zone tampon d’étude d’environ 500 mètres. Pour chacune des six villes, les IRIS ont été choisis (cf. Illustrations 5 à 10) et un comptage a été obtenu de la Chambre des Notaires de France. Ce comptage nous renseigne sur le nombre de données disponibles ainsi que sur le coût de ces données. Ceci va permettre, de définir le terrain d’étude sur lequel sera réalisé l’analyse des prix de l’immobilier.

Au vu de ces données, il est maintenant nécessaire d’élire les sites sur lesquels l’analyse sera ensuite réalisée. Pour obtenir le meilleur résultat, il est important d’avoir un nombre suffisant de données exploitables mais également que l’environnement immédiat soit propice à ce genre d’analyse afin d’obtenir des résultats probants. Suite à l’analyse des données disponibles par la base de données PERVAL mais également suite à l’analyse du milieu environnant des six espaces verts considérés, le site de Tours et le site de Châteauroux sont écartés. À Tours, trop peu de logements sont situés à proximité des Jardins familiaux, l’étude du prix de l’immobilier par rapport à cet espace vert présente donc moins d’intérêt. En ce qui concerne la ville de Châteauroux, trop peu de données sont disponibles. Les sites de Bourges, d’Orléans et de Chartres sont donc potentiellement éligibles. A Chartre et Orléans de nombreuses données sont disponibles. Moins de données sont disponibles à Bourges mais une bonne connaissance des lieux est un atout majeur pour l’analyse. Afin de répondre au sujet de recherche défini précédemment, une problématique ainsi que des hypothèses de recherche ont été posées. La mise en place d’une méthode d’analyse permettra de valider ou de réfuter ces hypothèses et donc de répondre à la problématique. L’analyse va être structurée en deux parties : une analyse spatiale et la mise en place d’une régression linéaire.