UNE ARCHITECTURE ENTRE STANDARDISATION ET CLICHES POUR INVESTISSEURS 

Le modèle de production du promoteur défiscalisateur ayant privilégié la rationalisation des coûts de construction (au profit du coût de commercialisation), nous avons posé comme hypothèse de départ que le rapport qualité de la construction – prix payé par l’investisseur a été moins bon pour ce type de promoteur. Premier support d’analyse, les dires d’experts recueillis par l’AN)L et les entretiens que nous avons effectués tout au long de notre recherche ont confirmé ce présupposé. En l’occurrence, c’est la grande standardisation des immeubles construits et la pauvreté architecturale qui sont revenues le plus souvent dans les propos tenus : « On a constaté des pratiques de permis de construire type pour ces opérations de produits logements défiscalisés » (entretien n°3 avec un promoteur, juillet 2009) ; « On a vu apparaître des copropriétés 100% investisseurs, très standardisées et relativement pauvres sur le plan architectural » (entretien Lyon n°9 avec un architecte lyonnais, septembre 2010). Certains standards ont même été associés à l’image de marque du promoteur, telles que les résidences sécurisées avec piscine de Monné-Decroix. Les critiques sur la standardisation des programmes sont en fait directement issues de la logique « d’industrialisation de la production » à l’échelle nationale. Pour aller plus loin dans l’analyse, nous avons interrogé trois architectes sur les opérations réalisées par des promoteurs défiscalisateurs, à partir des photographies ci-dessous (Figure n°60, Figure n°61 et Figure n°62) qui proviennent directement des sites internet des promoteurs en question. De la sorte, nous avons recueilli trois avis d’experts indépendants : les trois architectes ignoraient les noms des promoteurs (et leur éventuelle réputation) au moment d’élaborer leur jugement. 

LES PROMOTEURS DEFISCALISATEURS UNE PRODUCTION STANDARDISEE ET ORIENTEE VERS LES VILLES PETITES ET MOYENNES 

 Pour la figure n°60, les trois architectes pointent tout d’abord la simplicité des formes architecturales et la relative pauvreté des matériaux. A leurs yeux, seuls les balcons diffèrent entre les différents sites : « )l s’agit d’exemples typiques de constructions réalisées à l’économie : façades lisses, quasiment monochromes, fenêtres PVC… Seuls les balcons diffèrent légèrement pour ces bâtiments qui sont pourtant situés pour certains à plus de 500 kilomètres de distance »  commentaire d’architecte n°ͳ, mars 2012) ; « Les formes sont simples. Les seuls éléments formels où une excentricité est permise sont les balcons. Les matériaux de façade semblent peu nombreux, enduit mono-teinte et garde-corps en acier laqué »  commentaire d’architecte n°3, mai 2012). Le vocabulaire architectural paraît par ailleurs « daté des années 1990 » et donc quelque peu dépassé  , avec parfois la volonté de donner un « ton » régionaliste  . Malgré tout, deux architectes sur les trois 187 interrogés trouvent certaines qualités à ces opérations, soit parce que la sobriété est appréciée commentaire d’architecte n°3, mai 2012), soit parce que « l’adaptation au site est étudiée, les volumes font l’objet d’une recherche et dénotent une préoccupation d’intégration au paysage et de rapport à l’espace public » . Pour la figure n°61, les deux opérations présentées apparaissent plus contrastées. « Malgré la tentative de polychromie avec l’utilisation de différents matériaux, la composition de façade de celle de gauche reste très simpliste et l’oculus au sommet de la façade symétrique donne un côté faussement classique qui détonne particulièrement » commentaire d’architecte n°1, mars 2012). « L’architecture paraît connotée « logement années 1980 » » (. L’opération de droite est « beaucoup moins haute, au style plus traditionnel et un peu moins inesthétique » commentaire d’architecte n°ͳ, mars ʹͲͳʹȌ ; « elle semble relever plutôt d’un vocabulaire néo-méditerranéen » commentaire d’architecte n°2, mai 2012). Pour autant, « ces deux opérations montrent la prédominance de la réflexion sur le plan plutôt que sur le volume global. Dans ces écritures, )l n’y a ni socle, ni couronnement. La hauteur de l’immeuble résulte de la capacité règlementaire du terrain. Il se dégage de ces deux opérations l’impression de vouloir pallier la pauvreté formelle et de composition par un jeu sur les balcons (image de droite) ou encore dans la verticalité, avec un œil de bœuf  image de gauche) » . Pour la figure n°62, l’aspect « résidences de vacances » et la standardisation des opérations sont les deux éléments qui dominent les commentaires : « Les plans sont tous composés de petits immeubles aux proportions identiques, et régulièrement répartis sur des parcelles, sans qu’aucune orientation ne soit privilégiée, façon cottages de Center Parcs » commentaire d’architecte n°ͳ, mars 2012) ; « Les trois opérations expriment clairement la villégiature, avec force détails et colorations qui veulent raconter un enracinement régionaliste : forme des toits, colonnades… L’organisation des plans, la végétalisation forte sauf dans l’image du bas qui semble être récemment achevée  et la présence à chaque fois d’une piscine renforcent l’identité commune de ces opérations » (commentaire d’architecte n°3, mai 2012) ; « L’architecture s’inscrit presque dans le registre de l’habitation de vacances » . Le mot pastiche revient également à deux reprises : « Quant au traitement des façades, il est réalisé de façon très classique avec un côté pastiche de villa romaine pour les deux premiers immeubles » commentaire d’architecte n°ͳ, mars ʹͲͳʹȌ ; « Le vocabulaire architectural néo-méditerranéen est proche du pastiche » . Enfin, la dimension « résidence fermée », repliée sur elle-même, est mise en avant : « Il n’y a aucune recherche de rapport à l’espace public dans ces opérations, qui dénotent une préoccupation d’entre-soi » . Au final, plusieurs caractéristiques se dégagent de cette production des promoteurs défiscalisateurs. Tout d’abord, « la recherche architecturale et urbanistique ne semble avoir été à l’origine d’aucune de leurs réalisations. )l ne s’agit surtout pas de révolutionner le paysage » commentaire d’architecte n°ͳ, mars ʹͲͳʹȌ : les opérations sont soit simples, voire simplistes et datées dans leur expression architecturale, soit pastiches (de la villa romaine notamment). Ensuite, « d’un point de vue de la conception architecturale, les opérations relèvent davantage du « produit » que du « projet » » . L’objectif de vendre les logements à des investisseurs éloignés et non-professionnels, sur la base d’une image, se ressent fortement. L’intention commerciale est de donner aux investisseurs une image idéale de leur investissement, proche d’une destination de vacances, ou de jouer avec les clichés régionalistes. Tout se passe comme si l’investisseur achetait un concept virtuel rassurant ou idéalisé, et non pas un bien dans sa réalité physique.

UN CIBLAGE DE LA PRODUCTION VERS LES PETITES ET MOYENNES UNITES URBAINES

 Nous avons par ailleurs analysé la localisation géographique de ces opérations. A partir des dires d’experts recueillis pas l’AN)L et en cohérence avec l’optique de rationalisation des coûts, nous avons notamment voulu examiner si elles étaient situées dans des secteurs à prix de foncier modérés, dans des villes petites et moyennes ou en lointaine périphérie des grandes villes. Pour tenter de le démontrer, nous avons tout d’abord ciblé le premier promoteur défiscalisateur en nombre de logements construits : Akerys. a) L’exemple d’Akerys N’ayant pu obtenir une liste exhaustive des opérations réalisées par ce promoteur  même sur une année), nous nous sommes intéressé aux exemples laissés sur son site internet pour nous faire une idée de la géographie de sa production. Le 15 juin 2011, le site internet du groupe Akerys donnait ainsi soixante-dix-huit exemples d’opérations réalisées par le groupe depuis 1999, ce qui représente un échantillon de 5.696 logements. Premier constat, parmi ces exemples, cinquante-deux opérations se situent dans une unité urbaine de moins de 100.000 habitants au moment de leur construction (Figure n°63), soit très exactement deux opérations sur trois pour environ le même pourcentage en termes de logements. Si l’on privilégie la notion d’aire urbaine  plutôt que celle d’unité urbaine), nous trouvons quarante-quatre opérations dans des aires urbaines de moins de 100.000 habitants. Le 189 choix de la référence géographique (unité urbaine ou aire urbaine) ne fait donc pas de vraie différence sur le constat.