UNE GEOGRAPHIE DE LA PRODUCTION NON CORRELEE A LA DEMANDE LOCATIVE

L’inclinaison des promoteurs défiscalisateurs vers les villes petites et moyennes ainsi que vers la lointaine périphérie des grandes villes, la course au volume des grands promoteurs traditionnels au cours des années 2000 (qui les a amenés à prendre davantage de risque, y compris sur des marchés étroits) nous ont par ailleurs incité à examiner la géographie de la production du logement locatif défiscalisé, et surtout son évolution au cours du temps.

UNE GEOGRAPHIE DE LA PRODUCTION NON CORRELEE A LA DEMANDE LOCATIVE 

s’agissait notamment de voir si l’ensemble de cette production ne s’était pas déplacé des grandes villes vers les villes petites et moyennes à partir du début des années 2000. 

LE SUD-OUEST ET L’OUEST SURREPRESENTES DANS LA PRODUCTION DE LOGEMENTS DEFISCALISES

A l’échelle régionale

A l’échelle régionale, l’examen de la distribution géographique de la production des logements locatifs défiscalisés fait apparaître une géographie spécifique. Certes, en valeur absolue, l’)le-de-France et Rhône-Alpes, les deux régions françaises les plus peuplées, ont été celles qui ont connu la plus importante production de logements locatifs défiscalisés entre 1995 et 2006. Mais, en rapportant cette production au poids de la population, la hiérarchie des régions est nettement différente. Dans ce classement, l’)le-de-France se situe dans les quatre dernières régions françaises ! Ce sont en fait les régions du sud-ouest puis de l’ouest qui arrivent en tête : Midi-Pyrénées, Aquitaine, Languedoc-Roussillon et Poitou-Charentes puis Pays de la Loire et Bretagne (Figure n°75 et Figure n°76).

UN GLISSEMENT DE LA PRODUCTION VERS LES VILLES MOYENNES ET LE RURAL ENTRE 1999 ET 2006

Une géographie de la production du logement défiscalisé marquée par deux périodes distinctes En portant notre attention sur l’évolution dans le temps de cette géographie de la production et en analysant plus spécifiquement la répartition par tranches d’unités urbaines, trois périodes se dégagent (Figure n°79) :  la première, de 1995 à 1999, est marquée par une part des unités urbaines de plus 200.000 habitants (Paris compris) relativement stable et dépassant les 50% ;  la seconde période s’étend de ͳͻͻͻ à ʹͲͲ͸. Elle voit la part des grandes unités urbaines reculer pour converger vers un tiers. C’est alors la part des unités urbaines de moins de 100.000 habitants et des communes rurales qui progresse de manière significative, passant d’un tiers en 1999 à environ 60% en 2006 ;  enfin, la troisième période, de 2006 à 2008, marque un recul de cette dernière tendance. La part des unités urbaines de moins de 100.000 habitants et celle des communes rurales s’effritent quelque peu, au profit des unités urbaines de plus de 200.000 habitants.Cette histoire s’observe également à travers une analyse cartographique. En comparant la production de logements défiscalisés ȋventilée par zones d’emplois et rapportée au nombre d’habitantsȌ de la période 1995-1999 à celle de la période 2000-2008, deux logiques 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 19951996199719981999200020012002200320042005200620072008 Unité urbaine de Paris Unité urbaine de 200 000 à 1 999 999 habitants Unité urbaine de 100 000 à 199 999 habitants Unité urbaine de moins de 100 000 habitants Communes rurales 208 géographiques assez différentes apparaissent. Ainsi, avant 2000, les territoires où la production est proportionnellement la plus forte sont en majorité des grandes villes : Toulouse, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Nantes, Lyon, Lille, Orléans, Dijon, Tours… sont assez nettement au-dessus de la moyenne nationale (Figure n°80). En revanche, entre 2000 et 2008, hormis Toulouse et Bordeaux, les grandes villes cèdent cette position dominante à des villes moyennes du sud-ouest et de l’ouest telles qu’Arcachon, Dax, Mont-de-Marsan, Montauban, Agen, Carcassonne, SaintGaudens (Figure n°81)… Plutôt concentrée dans les grandes villes au cours de la deuxième moitié des années 1990, la géographie de la production du logement défiscalisé (rapportée au poids de population) devient ainsi marquée par une logique sud-ouest et ouest dans les années 2000.