Les PLU et PLUi pour définir une stratégie foncière

Le PLU ou PLUi comporte 

un rapport de présentation, qui précise les choix effectués, notamment sur la consommation d’espace, en s’appuyant sur un diagnostic territorial et une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers ; – un projet d’aménagement et de développement durables (PADD), qui présente le projet d’urbanisme et définit les orientations générales d’aménagement, d’urbanisme, d’habitat, de déplacements, d’équipement, de protection des espaces et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ; – des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui, dans le respect du PADD, comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements ; – un règlement, qui délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A), les zones naturelles et forestières (N) et fixe les règles générales d’urbanisation ; – des annexes (servitudes d’utilité publique, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, secteurs sauvegardés, ZAC, …). Le règlement et les documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux ou constructions. Le plan local d’urbanisme prévoit 4 grands types de zonage selon la destination retenue pour chaque espace : – zones urbaines (zones U), déjà urbanisées et où les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions ; – zones à urbaniser (zones AU), destinées à être ouvertes à l’urbanisation, qui se subdivisent en zones dites 1AU, constructibles et proches de réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité) et en zones 2AU qui, à l’inverse, ne sont pas encore constructibles et distantes de ces réseaux ; – zones agricoles (zones A), à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ; – zones naturelles (zones N), à protéger en raison de la qualité des sites, de l’existence d’une exploitation forestière ou de leur caractère d’espace naturel. Le PLU comme la carte communale doivent être compatibles avec le SCoT. Vers des PLUi et une meilleure cohérence territoriale L’État, à travers la loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE) du 12 juillet 2010 a promu les plans locaux d’urbanisme intercommunaux. Les enjeux sont divers : meilleure cohérence territoriale, mutualisation des moyens et des compétences, expression de la solidarité entre les territoires. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), publiée le 24 mars 2014, prévoit le transfert de la compétence PLU aux intercommunalités, sauf en cas de minorité de blocage. Le transfert de compétences en matière de plan local d’urbanisme ou document en tenant lieu au profit des EPCI interviendra dans un délai de 3 ans à compter de la publication de la loi (soit le 27 mars 2017). Il existe néanmoins une possibilité de s’opposer à ce transfert de compétence si 25 % des communes, représentant au moins 20 % de la population, s’y oppose. Le PLU ou PLUi peut revêtir une véritable dimension de projet territorial, au-delà de sa simple fonction cartographique et Les PLU et PLUi pour définir une stratégie foncière CESER Centre-Val de Loire – Requalification des friches urbaines – Juin 2015 Page 21 réglementaire. Il possède une dimension prospective, qui était absente dans les documents d’urbanisme communaux précédents (POS).

Identification d’une friche au sein d’un PLU

Actuellement, le PLU ne repère pas nécessairement la friche urbaine. Ne possédant pas de régime juridique propre, diverses approches sont toutefois possibles suivant les besoins ; les collectivités territoriales pouvant bien entendu prévoir dans les documents d’urbanisme une opération de requalification des friches. La question est de savoir quand et comment. Puisque la loi impose qu’il y ait un réexamen du PLU tous les 6 ans, le plus simple est de profiter de ce moment spécifique. Mais une requalification de friches peut parfaitement se faire entre deux réexamens. La loi ALUR introduit ainsi la notion de « secteurs d’information sur les sols » 8 , qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution justifie des études plus approfondies en cas de changement d’usage. Ces « secteurs d’information sur les sols » doivent être élaborés par l’Etat et pourront être annexés aux PLU. Ils sont soumis à information auprès des acquéreurs et locataires. En cas de projet de construction cela impliquera une étude d’un bureau certifié dans le domaine des sites et sols pollués.

Où inscrire la réhabilitation des friches dans le PLU ou PLUi ?

Dans le rapport de présentation, – dans les orientations affichées dans le PADD, – à travers les orientations particulières d’aménagement, – dans les documents graphiques, – dans les annexes : plan de servitudes. La réhabilitation des friches peut également être inscrite dans les AVAP (Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) et les PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Suppression ou limitation des zones ouvertes à l’urbanisation Dans le cadre d’un engagement contre l’étalement urbain, la suppression ou la limitation des zones ouvertes à l’urbanisation (zones AU dans le PLU) en extension urbaine doivent forcer le renouvellement urbain, ce qui peut favoriser la dynamique de requalification des friches. Ainsi, la loi ALUR impose deux nouvelles dispositions : – une collectivité qui prévoit de modifier son PLU pour urbaniser une zone 2AU doit produire une délibération motivée démontrant que cette ouverture à l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zones U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction ; – les zones classées 2AU qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de 9 ans seront considérées comme zones naturelles ou agricoles. Elles ne pourront donc plus être ouvertes à l’urbanisation,  sauf à engager une procédure de révision du PLU. Cela doit permettre notamment de vérifier qu’il n’existe pas de friches utilisables pour des besoins identifiés ; les friches doivent permettre d’alimenter une réflexion globale. Soulignons néanmoins qu’on ne construit pas obligatoirement sur d’anciennes friches, d’autres projets pouvant émerger (espace de loisirs, élément de trame verte et bleue,…). Valeur foncière Une conséquence de la suppression ou la limitation des zones ouvertes à l’urbanisation peut impliquer une augmentation de la valeur foncière des terrains disponibles insérés dans l’urbain, ce qui soulève le problème de l’acquisition foncière en même temps qu’elle augmente le prix de sortie du m². Mais le PLU peut également être générateur de valeur foncière, si la collectivité augmente les droits à construire prévus sur certaines parcelles, notamment celles dont la requalification s’avère coûteuse. Parallèlement, beaucoup d’informations peuvent être intégrées au PLU, notamment en ce qui concerne la pollution des sols. Ces informations ne sont évidemment pas sans conséquence sur la valeur foncière des terrains et des immeubles concernés ou environnants. Le PLU devient néanmoins un outil apportant de la transparence sur l’état des sols, une donnée que les propriétaires refusent souvent de divulguer en amont. 

Redéployer les friches industrielles : cas des sols pollués

La loi ALUR a entrainé une adaptation du code de l’environnement (notamment l’article L.125-6) pour remédier aux blocages fréquents de destination des friches industrielles et des sols pollués. En délimitant les « secteurs d’information sur les sols » l’Etat s’engage au regard des informations dont il dispose. L’Etat publie une carte comprenant « les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols. » Cela peut concerner les anciens sites industriels et de service. Le certificat d’urbanisme devra indiquer si le terrain se trouve sur un site répertorié sur cette carte. La question du tiers pollueur a été fléchée. Le code de l’environnement précise maintenant que, « en cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement au regard de l’usage pris en compte, l’autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable. L’exécution des travaux ordonnés d’office peut être confiée par le ministre chargé de l’environnement et par le ministre chargé de l’urbanisme à un établissement public foncier ou, en l’absence d’un tel établissement, à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) ».