Fonctionnement d’un marché foncier

Jusqu’à présent, le sol est la matière première encore indispensable à la construction de logement (Auger, 2004). Malgré son aspect technique, le sol est également une valeur économique à caractère patrimonial. Cette valeur est susceptible de connaître de multiples fluctuations. ”En vue de son utilisation, il s’achète, se vend et parfois , dans la perspective de profits ultérieurs, il se capitalise“ (Auger, 2004, p.51). La question foncière constitue alors un élément important de la politique de logement (Levasseur, 2013). Pour comprendre le fonctionnement du marché immobilier, il est primordiale d’analyser le fonctionnement du marché foncier. En effet, si le prix du terrain augmente, celui des logements aussi, puisque le foncier est une composante du coût de production des maisons et des appartements (Levasseur, 2013). Cependant, la causalité “foncier-immobilier” n’est pas aussi simple que ça. Dans certains cas, elle peut être inversée allant de “l’immobilier vers le foncier”, un prix de l’immobilier élevé augmentant la charge foncière que le promoteur peut supporter pour rentabiliser l’opération immobilière (Levasseur, 2013).

Lorsqu’un aménageur ou un promoteur s’apprête à acheter un terrain pour se lancer dans un projet de construction, il commence à faire un “compte à rebours”. En économie foncière, le compte à rebours constitue le mécanisme-clé par lequel le prix de l’immobilier et le prix du foncier sont liés (Levasseur, 2013). Il n’est rien d’autre que le bilan prévisionnel de l’opération envisagée sur le terrain que l’opérateur s’apprête à acheter. Il vise alors à évaluer la faisabilité de l’opération, des coûts de sa mise en œuvre et donc par déduction, le prix demandé du terrain. Ce mécanisme permet alors de mettre en évidence un effet de levier et un effet de cliquet et donc l’existence de cycles immobiliers et fonciers qui ne sont pas nécessairement synchronisés (Levasseur, 2013). On parle d’effet de levier lorsqu’on observe une phase ascendante du cycle, c’est à dire que la hausse du prix du foncier est plus ample que celle de l’immobilier. L’effet de cliquet quant à lui s’emploie en phase descendante. La baisse des prix de l’immobilier ne se répercute pas immédiatement sur les prix fonciers car les propriétaires fonciers acceptent rarement une baisse de leur prix de terrain. “Le marché foncier apparaît alors comme un marché spécifique où le prix est le résultat d’un jeu complexe d’acteurs qui altère la logique du compte à rebours” (Levasseur, 2013,p.368).

Le jeu de chacun des acteurs aux intérêts différents voire opposés est déterminant dans le fonctionnement du marché foncier. Cette production de logements dépend de quatre acteurs principaux : les bailleurs sociaux, les promoteurs privés, les particuliers et les collectivités territoriales (Coulondre et Lefebvre, 2018). Au sein des acteurs publics on retrouve trois principaux acteurs. L’Office Public de l’Habitat (OPH), l’Entreprise Sociale de l’Habitat (ESH), et les Sociétés d’Economie Mixte immobilière (SEM). Quant aux acteurs privés, ce sont les particuliers ou promoteurs immobiliers qui régissent l’accession. Ces différents acteurs ont tous des rapports différents au marché foncier (Levasseur, 2013). Par exemple, le promoteur fonctionne sans réserve. Le foncier est généralement acquis lorsque la faisabilité technique et financière de l’opération est établie. Pour compenser un coût du foncier élevé, le promoteur ne peut envisager de réduire sa marge. En effet, elle représente son intérêt d’agir et conditionne également le financement du projet par les banques. Le cas du logement social est beaucoup plus contraint car le prix de sortie des logements est limité par les plafonds de loyers fixés selon le type de logement. Contrairement au promoteur, le bailleur social ne peut pas jouer sur le prix de sortie du logement.

Dans les zones à forte pression, il y a donc nécessité pour les collectivités à subventionner l’opération voire de prendre en charge les coûts du foncier (Levasseur, 2013). Sinon les bailleurs devront recourir à d’autres stratégies telles que l’achat en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) dans les zones où il existe une obligation de création de logements sociaux dans tous les programmes de logements neufs (20% de logements sociaux). Dans ce jeu d’acteurs, intervient également les collectivités qui ont le pouvoir de réglementer et limiter les usages du sol (Bonneval et Pollard,2017). Elles contribuent à créer de la valeur du terrain mais également d’attirer la population sur des secteurs pas forcément attractifs. Un projet va alors se concrétiser lorsqu’il y aura un accord entre les différents acteurs du logement(Levasseur, 2013). Sur un marché tendu par exemple, celui qui arrivera à obtenir un terrain sera le plus offrant. Généralement cela correspond au promoteur qui aura pris le risque de proposer le prix le plus élevé. Cependant, sur certains projets de logement, la partie privée ne peut faire face à l’intérêt général. Une coopération est alors nécessaire entre les différents partis (Bonneval et Pollard,2017).