TENTATIVE COMPARATIVE ENTRE EFFETS DE LEVIER ET ACCELERATEUR
DU RENOUVELLEMENT URBAIN

L’EPASE, levier indispensable au renouvellement urbain stéphanois Dans cette partie, nous allons donc tenter de vérifier que l’EPASE a bien contribué à rendre Saint-Etienne attractive, notamment à travers l’opération de renouvellement urbain de Châteaucreux. Nous verrons également que la dynamique enclenché et entretenue par l’EPASE a redonné confiance aux investisseurs ainsi qu’un nouvel élan à la ville. Le quartier d’affaire de Châteaucreux, symbole du renouveau de la ville Un besoin de construction d’immobilier d’entreprise à Saint-Etienne A l’heure actuelle, l’agglomération Stéphanoise poursuit son évolution et s’affiche de plus en plus comme une « valeur émergente » du marché de l’immobilier d’entreprise. En 2011, l’agglomération stéphanoise possédait un parc de bureaux de 740 000 m2 ainsi qu’une offre de bureaux disponibles de 85 000 m², soit 11% du parc. Mais cette offre de bureaux disponibles doit être fortement relativisée. En effet, les stocks réels (immeubles potentiellement re-commercialisables) et les immeubles disponibles à moins d’un an ne représentaient plus que 4,5% du patrimoine global ; ce qui n’assurait pas encore une bonne fluidité de marché et expliquait notamment le faible taux de rotation constaté à Saint-Etienne, soit 2,37% tertiaires56 (contre 389 15357 habitants et 123 457 emplois tertiaires pour Saint-Etienne) et qui possède un parc immobilier de bureaux de 1 700 000 m2. Le parc de bureaux de Saint-Etienne semble donc très faible pour une ville de son envergure. Cela peut s’expliquer par le fait que Saint-Etienne peut souffrir de la concurrence de Lyon qui possède un parc de bureaux de 5 100 000 m2 ainsi qu’une offre de 400 000 m2 en 2014.58 Néanmoins, Saint-Etienne a un argument de poids à faire valoir pour attirer des entreprises : un excellent rapport qualité/prix des bureaux aux standards actuels. En effet, Un loyer prime de 180 € / m² à Saint Etienne contre 190 € à Nantes, 270 € à Lyon Part-Dieu, 250 € à Marseille ou 745 € à Paris59. Mais le parc stéphanois est majoritairement constitué d’immeubles anciens, voire très anciens. De plus, les restructurations et rénovations d’immeubles (32% du patrimoine) rendues obligatoires, qui ont été réalisées, ne répondent plus aux nouvelles normes de performances environnementales. Une transformation du parc immobilier est donc nécessaire pour d’offrir de meilleures perspectives d’investissement aux opérateurs immobiliers. En 2011, on commençait déjà à assister à l’émergence d’une nouvelle tendance avec la venue d’investisseurs sur le sol stéphanois. Notamment avec l’acquisition du LUMINIS (27 000 m²) par la foncière INEA, l’acquisition du siège de Casino (36 000 m²) par le fond britannique MATRIX, et l’acquisition de l’immeuble du CNCESU (1ere tranche de 6000 m²) par le FCP TIKEHAU. Ce phénomène s’accentue et devrait continuer à s’accentuer notamment grâce aux externalisations de patrimoine et de leaseback60. Les collectivités (propriétaires de 31% du parc) et les utilisateurs (27%) constituent ainsi un gisement important pour les investisseurs à SaintEtienne. 

Des promoteurs et des architectes d’envergure nationale impliqués dans les opérations

Depuis quelques années, des investisseurs s’intéressent à Saint-Etienne et à l’opération de Châteaucreux en particulier. Ainsi, au sujet d’une opération récente, Gaël Perdriau, maire et président du conseil d’administration de l’EPASE, se réjouissait « que nous ayons reçu de nombreuses candidatures d’un très bon niveau, ce qui prouve l’attractivité de la ville ». L’élu annonce en outre son souhait « Nous sommes très présents sur les salons nationaux et internationaux pour inciter des entreprises à venir s’installer sur notre territoire. Or, pour leur demander de venir, il faut avoir des locaux adaptés à leur proposer. » Et le nouveau maire en est convaincu : « C’est l’offre qui crée la demande. »63 Or pour créer de l’offre, il faut des investissements. D’où le rôle très important de l’EPASE et de son important pouvoir financier dans cette politique d’attractivité.Quand on regarde la liste des promoteurs présents sur Châteaucreux (tableau 2), on remarque que des grands groupes d’investissement immobilier privés ont suivi l’investissement public. En effet, les groupes VINCI Immobilier, Bouygues Immobilier, 63 Un nouvel ensemble de bureaux de 9 000 m2 à Châteaucreux – Le Progrès – 11 avril 2015. 50 BNP Paribas Immobilier Résidentiel, ALTAREA-COGEDIM, CIRMAD Grand Sud, L’Art de Construire sont tous des groupes d’influence nationale voir internationale. De plus, pour réaliser leurs projets ils font appel à des architectes eux aussi d’influence nationale. Tout ceci devrait donner aux opérations de Châteaucreux et à la ville de Saint-Etienne une visibilité nationale dans le monde de l’immobilier ainsi qu’une certaine image de marque. Nicolas Ferrand, ancien directeur de l’EPASE, se félicite donc de « l’effet déclencheur des investissements publics sur les investissements privés »64. L’îlot Poste Weiss, symbole des difficultés passées puis du renouveau de la ville Face à la gare de Châteaucreux, en plein cœur du quartier d’affaires, l’îlot Poste-Weiss est en friche depuis déjà 2007, suite au départ en 2006 de la direction départementale de La Poste et du chocolatier Weiss qui se sont réinstallé sur une zone d’activité de la ville. Au cours des années, de nombreux projets se sont pourtant succédé mais ont tous échoués. La municipalité Thiollière avait signé en 2007 un protocole d’études avec le groupe immobilier Constructa. Que la municipalité Vincent s’est empressée de rompre dès 2008. Depuis, aucun projet n’avait pu se concrétiser sur le site. Mais le promoteur d’influence régionale Cardinal s’est associé au promoteur d’influence nationale Vinci Immobilier pour reprendre le projet en 2011 en rachetant le site à l’EPASE. Leur projet est de construire deux immeubles de logements (pour une superficie totale d’environ 5 000m2), deux autres de bureaux (environ 15 000 m2) et deux hôtels, un deux-étoiles et un quatre-étoiles, avec des locaux commerciaux en rez-de-chaussée, le tout sur quelques 6 000 m2. Le directeur général de Cardinal reconnaît « qu’ils ont eu des difficultés à commercialiser les lots ». 65 Pour la construction du quatres-étoiles notamment. Le groupe Okko, intéressé au départ avait jeté l’éponge, lassé semble-t-il par l’indécision autour du projet. Selon le journal Le Progrès, ce serait aujourd’hui l’hôtel Mercure (groupe Accor) qui serait sur les rangs.