Préparer la révolution numérique de l’industrie immobilière

Changer de paradigme : investir dans la donnée pour créer de la valeur

La maîtrise d’ouvrage publique porte l’innovation dans le secteur de la construction. Elle participe à la mise en exergue et l’appréciation d’enjeux d’intérêt général, d’exemplarité, d’économie et de soutien à la filière de la construction, dans un contexte de convergence des pratiques professionnelles avec les acteurs de l’immobilier privé. Jusqu’à maintenant, peu d’acteurs publics ou privés, avaient pris conscience de la valeur de la donnée patrimoniale, mais la multiplication des contraintes réglementaires puis de performance énergétique a affirmé l’intérêt de la « data » dont le partage et la multiplication des usages permet de révéler puis de réaliser des gisements d’économie et d’innovation. Étant en charge de ses bâtiments tout au long de leur cycle de vie, la maîtrise d’ouvrage publique a toujours été un acteur majeur du développement de l’utilisation des technologies de l’information et des échanges dans le secteur de la conception, de la construction et de l’exploitation de l’immobilier. Dans le contexte d’aujourd’hui avec les contraintes de plus en plus fortes qui s’exercent sur le patrimoine, en particulier avec les ambitions liées à la transition énergétique, les propriétaires publics se retrouvent par ailleurs dans des finalités de plus en plus proches du propriétaire privé qui veut améliorer ses marges ou valoriser son patrimoine. En effet, confrontés à l’euro public rare, il devient nécessaire d’optimiser l’ensemble des processus de gestion de son patrimoine afin de gagner en compétitivité, en productivité et en dépense dans le secteur de la production, de l’exploitation et de la valorisation des patrimoines publics. Comment baisser de façon sensible les dépenses immobilières en se conformant aux contraintes réglementaires, en maintenant la qualité d’usage et en valorisant son patrimoine devient donc une question centrale du maître d’ouvrage public. Les opérateurs et propriétaires privés déjà engagés dans une démarche de valorisation de leurs actifs immobiliers doivent maintenant intégrer des « enjeux extra financiers de green value » qui les obligent à des reporting de plus en plus sophistiqués reposant sur la disponibilité d’informations objectives sur leurs bâtiments et ses performances. La connaissance de son patrimoine et la capacité à optimiser sa gestion devient donc incontournable. Pour atteindre cet objectif, l’ensemble des acteurs a maintenant validé qu’il fallait pouvoir constituer, manipuler, partager échanger de la donnée descriptive du patrimoine.

Les freins identifiés et qui vont disparaître

Trois obstacles majeurs se sont dressés devant les volontaires : 1. La réticence à constituer la base de données patrimoniales La tâche est considérée comme trop difficile (beaucoup d’expériences insatisfaisantes) et/ou trop onéreuse. La multiplicité des outils informatiques et des formats ne permettait pas de répondre à l’objectif de constitution et de partage de la connaissance de l’objet immobilier. Des informations de natures multiples avec des plans, des données métriques, des données alpha numériques mais aussi des fonctions cloisonnées (asset, property ou facility manager) décourageaient de nombreux projets et occultaient les bénéfices de la constitution d’une donnée patrimoniale partagée.
2. La multiplicité des acteurs et des filières De multiples métiers s’exercent sur un objet unique et physique : le bien immobilier. En outre, ces métiers sont structurés et intégrés dans leur propre filière professionnelle. Ces filières professionnelles produisent pour elles-mêmes une connaissance dispersée et incomplète en constituant leur base d’information propre sans que le client final qui est le maître d’ouvrage ne puisse en disposer.
3. La sous-utilisation des échanges informatisés En conséquence des deux premiers points, parmi tous les secteurs d’activité de l’économie, le monde de la gestion, de la conception et de la construction est celui qui profite le moins des apports des nouvelles technologies dans des processus de travail et le partage d’informations. Le problème n’étant pas dans l’absence d’offres progicielles adaptées aux différents métiers mais dans leur incapacité à échanger de l’information numérique entre tous les acteurs. C’est ce que l’on nomme le manque d’interopérabilité Les trois obstacles cités précédemment aujourd’hui sont « théoriquement » levés à partir du moment où les acteurs partagent l’idée d’une modélisation des données du bâtiment ou maquette numérique (BIM). Cette dernière fait maintenant l’objet d’une norme internationale : les IFC (Industrial Found Classes), norme ISO depuis fin 2012, permettant à l’interopérabilité de devenir une réalité. Par ailleurs, tous les retours d’expérience démontrent que pour les maîtres d’ouvrage, sur l’ensemble des fonctions immobilières, l’enjeu est dans la constitution de référentiel de données propres à leur activité et non pas dans la possession de tel ou tel outil : les outils informatiques se nourrissent des données, qui nourrissent des processus qui servent les métiers. Tous ont conclu également que la méthode la plus fiable, la plus productive et la plus efficace est d’utiliser la représentation graphique des bâtiments comme langage commun. Tous insistent sur la dimension dynamique de la maquette numérique : les actions multiples sur le patrimoine et leur impact en termes d’état et de modifications doivent pouvoir s’intégrer de la façon la plus automatisée possible. Tous ont également reconnu que disposer des informations patrimoniales est certes un investissement, mais que les retours sur investissement d’un projet correctement mené sont incontestables et que le potentiel de création de valeur est largement supérieur au coût d’acquisition.

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Pourquoi la révolution ?
Partage de l’information, évolution des métiers, enjeux de filières

La question est alors : quel contenu structuré doit-on manipuler pour les métiers de la gestion de patrimoine ? Le système d’information, son exploitation et ses modules spécialisés s’inscrivent dans des processus qui accompagnent les métiers, qui assistent l’utilisateur dans ses tâches quotidiennes, qui garantissent le respect de réglementations de plus en plus complexes engageant sa responsabilité en tant que propriétaire de bien immobilier, usager du bien, gestionnaire ou intervenant extérieur. Dans toutes ces approches et pour faire face aux contraintes et objectifs, on voit bien qu’il est nécessaire de disposer d’un langage commun et de partager, usages par usages, un même référentiel de données patrimoniales. L’exploitation du bâtiment par les différents métiers allant de la technique à la finance impose trois éléments fondamentaux qui vont se trouver au cœur de la modélisation du patrimoine immobilier : 9 Le plan informatisé comme source de données et support de la communication et des échanges, 9 La connaissance des quantités, des typologies des composants du patrimoine, 9 Une structuration explicite, organisée, adaptée aux usages de ces composants avec en premier lieu la localisation (l’appartenance de tel équipement à tel local, l’appartenance de telle baie à telle façade), soit une « structuration objet » plus orientée gestion et exploitation que conception et réalisation qui concernent directement les métiers de la construction. A titre d’exemple citons quelques réglementations qui imposent une telle connaissance modélisée de son patrimoine : 9 L’amiante ou les nouvelles réglementations imposent le repérage des zones amiantées sur les plans, imposent la connaissance de l’état (présence ou absence d’amiante) et des actions à suivre sur une décomposition des bâtiments en composants localisés susceptibles de contenir de l’amiante, 9 La réglementation sur les ascenseurs imposant l’obligation d’un contrat d’entretien et l’obligation de suivi et de contrôle par le propriétaire de l’exécution de ce contrat impose là encore la connaissance précise de l’ascenseur de ses caractéristiques et des actions d’entretien subies. L’objet ascenseur doit donc être connu décrit et localisé dans la modélisation du patrimoine, 9 La sécurité des biens et des personnes (les ERP, les IGH) ou les plans de sécurité et d’évacuation doivent être à jour et accessibles, 9 Les normes comptables publiques et privées (IFRS). La comptabilité par Composant et les nouvelles normes d’amortissements comptables imposent une connaissance structurée du bien immobilier, 9 Les taxes (immobilier de bureau en Île de France) et impôts. Taxes foncières et taxes d’habitation qui s’appuient sur la destination claire des espaces et la connaissance précise des surfaces, 9 Le CPE et les garanties intrinsèques, 9 La loi Carrez qui impose la connaissance précise des surfaces dans le cadre des transactions.

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